鳳儀街4號租盤 內容大綱
若以正常應有的5%自然空置率去看，反映佔總存量80% 的A、B類的小型單位其實是最缺（私宅總存量為111.7萬個），面臨最嚴重的供不應求情況，這可解釋近年為何小型單位的樓價及租金可以跑贏大市。 若撇除未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，實際可供使用的空置單位量（空置率）由2011年末的44,115間（3.97%）減少2,087間（0.23%），至2012年末的42,037間（3.76%）。 雖然每年有約10,000個新單位落成，但市場吸收量比新落成量更大，反能多吸收多2,000個空置單位。 鳳儀街4號租盤 基本上，空置單位短缺的情況是較前一年度嚴重，反映剛性住屋需求強勁。 但很多時候評論員談及空置率時，經常忽略考慮未取得滿意紙或轉讓同意書而導致的假空置單位。 如看深一層，整體空置短缺的情況於2012年間其實是變差的。 主要原因，根據官方定義，空置單位包括一些新落成但未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位。
- 九龍城區的土瓜灣@中原樓市片區，區內共32,231個私人住宅單位，涉及人口共97,142人。
- 至於B類單位（實用面積40至69.9平方米），2011年及2012年年末的空置率為4.1%，過去2年沒有太大變動，亦低於施生提出的5%自然空置率。
- 空置率由7.68%大跌至6.13%，這應與大圍名城有關，因為該盤單位數量大及大多以C類單位為主。
- 很多時候，在評估樓市是否存在泡沫時，空置率是一個經常被忽略的重要因素。
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區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 21,750，年齡中位數為 40.7歲。 鳳儀街4號位於土瓜灣鳳儀街4號（中原樓市片區：土瓜灣）。 如果有留意大埔一些上車屋苑的租務情況（例如大埔中心、昌運中心、新逹廣場、大埔廣場、太湖花園甚至村屋），租金過去2年甚至今天錄得很高的增長，租務市場現況與高空置數據不太匹配。 鳳儀街4號租盤
從溱8人伙後的呎租去看（$25 – $28），以沙田來說，算是不錯的水平，反映需求不弱。 其實有關數字並算太不多，尤其扣除個別囤積不賣的發展商餘貨後，僅屬一些少量的貨尾單位及正常數量的待售單位。 根據恒隆地產2012年12月的年報（第75頁），已建成待售物業的數量有1,422個，包括君臨天下273個、浪澄灣1,126個、碧海藍天21個及君逸山2個。 於2012年年末，A類及B類私人住宅單位的存量，分別佔總存量的31.58%及48.82%，合共計佔80.4%。 鳳儀街4號租盤 看看表一，A類及B類單位2012年年末的空置率現為2.3%及4.1%，過去一年相關數據沒有變動。 有一點要強調，雖然3.76%空置率已扣除由未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，但仍包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位。
鳳儀街4號租盤: 樓盤編號# 2236322物業編號: E133517 代理提供
2012年年末D 類及E類的空置率分別為9.28%（2011年12月：9.2%）及14.1%（2011年12月：10.17%），空置率水平比起中小型單位高出很多。 由於豪宅空置率高，以及租金銀碼較大，非一般普通市民所能負擔因而需求較細，受高空置影嚮而使到租金回報會較低。 由於租金回報低，再加上買家較為富裕，他們一部人寧願丟空也不出租單位。 紅磡黃埔花園3期地庫，閉路電視範圍，單邊室內寬敞車位易泊，近升降機。 （包差餉及管理費），需預交一個月租金作按金，5月起租。 九龍城市區更新地區諮詢平台於3月25日通過初稿後，將會於4月月底展開第二階段諮詢，期間會舉行社區工作坊、專題討論、公眾論壇、簡介會、巡迴及流動展覽等。
- 如果有留意大埔一些上車屋苑的租務情況（例如大埔中心、昌運中心、新逹廣場、大埔廣場、太湖花園甚至村屋），租金過去2年甚至今天錄得很高的增長，租務市場現況與高空置數據不太匹配。
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- 於下一篇文章都是將會討論空置率於樓市分析中的作用，並以過往香港及其他地方的樓市泡沫去闡述。
- 由於本年落成的單位一般要在下一年度才被入住及使用，若餘下5個月的落成量並不能追回少落成的部份，筆者擔心明年出現較大的供應落差，使到2013、2014年末空置率出現較大幅度的下跌，因而推高租金。
- 若撇下這1,400個單位，空置率會跌至5.46%。
而且，所有街道上的建築均為樓齡超過50年的舊樓。 近年，由於十三街樓宇連年失修，居民促請政府盡快成立業主立案法團，以解決維修問題，但未能成功。 鳳儀街4號租盤
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因此，實際可供隨時使用的單位之空置率應低於3.76%。 成，這樣，那班小型住宅業主是很難向上，唯有繼續住小型單位，就算不夠用，要買樓，都只能夠再買小型單位。 2006年，市區重建局發言人表示，前稱土地發展公司的香港市區重建局於1998年宣布的25個重建項目列為5年內優先執行，不過該25個項目不包括馬頭角十三街。 鳳儀街4號租盤 馬頭角道為十三街街區南面外圍的主要道路，亦為馬頭角的最主要交通樞紐之一，西起馬頭圍邨，為一條雙線單程的掘頭路，終望維港。 街上設施林立，市政大廈、公共服務設施俱能在街沿途找到。 麟祥街乃街區11條直街系列自西向東的第4條，為一北行街道。
街道規劃可分作兩部分：九龍城道以西為住宅區，以東則為工業區，座落著一些傳統工業大廈。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 看完上述分析後，私樓住宅空置率基本上屬1997年後的15年新低，以目前現有情況來看，反映香港私人住宅的資源運用已算是高效率的水平，沒有多大的浪費。
十三街附近一帶的馬頭角街道，多見車房的存在，以及一系列工廠大廈。 據粗略估計，單是十三街內的車房數目，便有超過190家。 這群車房由於密度實在太高，故市區重建局仍需對重建十三街項目作更深入研究，並需予業主商討業權及賠償問題。 代理歡迎業主放匙最主因係方便自己睇樓，D客有時睇樓唔係睇一、兩間，要每個單位約業主夾時間係好煩，又怕約左業主等得耐打黎嘈，由其工商物業，好多時要過幾區睇樓，好難就時間。 鳳儀街4號租盤 另一個，我想談的區域是油尖旺，油尖旺空置率為6.72%，空置單位數目為7,489。
屯門空置率上升，應是瓏門1期有1,075個單位於2012年落成有關，但落成時間與住客正式入伙仍有一段「真空期」，空置率上升只屬暫時問題。 若扣除這些暫不能使用的假空置，屯門的實質空置率只有2.26%，其實屬較低水平，反映屯門與其他上車盤區域正處於供求緊張的情況。 沙田區空置率由2011年末8%跌至4.98%，2011年落成量為2,700個，大部份應為大圍名城2 鳳儀街4號租盤 – 3期，空置率下降及呎租上升，反映這些新落成單位於2012年間慢慢被市場消化。 至於2012年落成量981伙，應是溱岸8號，儘管溱8於2013年第2季開始交樓、入伙。
上篇文章討論了香港的住宅需求及未來潛在供應的問題，以及香港土地不足的困局。 本文今次想參考差餉物業估價處編制的《香港物業報告》，去探討空置率，及於下一篇文章解釋空率於樓市分析中的意義及作用。 鳳儀街4號租盤 在此就恒生銀行有限公司之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。
九龍城區的土瓜灣@中原樓市片區，區內共32,231個私人住宅單位，涉及人口共97,142人。 主要街道包括浙江街(土瓜灣段)、馬頭角道(土瓜灣段)、馬頭圍道(土瓜灣段)、漆咸道北(土瓜灣段)、高山道(土瓜灣段)。 鳳儀街4號租盤 另外，區內主要屋苑包括 翔龍灣,傲雲峰,偉恒昌新邨,安和園,欣榮花園。
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空置率，其實是絕不足夠流轉，當中細價樓的需求什大，我相信大部分需求是細價樓單位，導致細價樓供不應求，樓價當然飈升。 呢度唔少小業主都有提到，拒會先吉咗个單位，然後執執拒再放買或放租，而放唔放匙就睇个人做嘢手法，呢度無錯或對嘅。 花旗銀行昨日公布調查，指去年全港的百萬富翁人數達73.2萬人，較前一年增加22%，人數創有調查以來最高。 有關調查對百萬富翁的定義，是擁有至少100萬港元流動資產者，包括現金、股票等，物業資產則不計算在內（詳見A2版——「港百萬富翁增2成 投資人幣增」）。 了解到香港車位短缺，車位租售價格不斷上漲希望能透過免佣平台為大眾減少租售車位上的支出，達至雙贏的目的。 鵬程街乃街區11條直街系列自西向東的第6條，為一南行街道。 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的鷹揚街和鴻運街，多見車房，街尾可見中華煤氣中心一角及眺望翔龍灣。
鳳儀街4號租盤: 成交
鳳儀街乃街區11條直街系列自西向東的第2條，為一南行街道。 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的龍圖街和鹿鳴街，地下店鋪多見車房，街尾可見牛棚藝術村一角。 十三街的最大特色亦在於當中11條全直街道，可見每條街的字首均為中國傳統有吉祥兆頭之動物（龍、鳳、鹿、麒麟（麟）、鷹、鵬、雁（鴻）、蟬、燕、馬（駿）及鶴）。
業主放鎖匙，就算有其他代理來借匙，一般都唔會難為其他代理，如果唔係佢地向業主投訴借唔到匙睇樓，業主唔再放匙就只會麻煩左自已以後睇樓。 由於本年落成的單位一般要在下一年度才被入住及使用，若餘下5個月的落成量並不能追回少落成的部份，筆者擔心明年出現較大的供應落差，使到2013、2014年末空置率出現較大幅度的下跌，因而推高租金。 過去幾年，港島區樓價及租金跑贏大市，某程度上，港島區現水平在較貴，以致租客流去新界及九龍區。 以呎租走勢看，港島區、新界及九龍區差距正在收窄中。 華懋集團由於不是上市公司，沒有詳細披露有關餘貨數據。 據報導，大埔寶湖路富盈門有122個單位、小欖青發里琨崙有86個單位，之前聽說會推出市場，但最終好像就沒有落實的銷售計劃。
