尤其上述新界區域空置率普遍錄得下跌，反映該區就算有新盤落成後吸收速度甚快。 本頁顯示的樓盤說明和相關信息均由地產代理或業主或第三方提供的樓盤資料。 OneDay不保證或對其準確性或完整性承擔任何責任。 鳳儀街25號位於土瓜灣鳳儀街25號（中原樓市片區：土瓜灣）。
從溱8人伙後的呎租去看（$25 – $28），以沙田來說，算是不錯的水平，反映需求不弱。 其實有關數字並算太不多，尤其扣除個別囤積不賣的發展商餘貨後，僅屬一些少量的貨尾單位及正常數量的待售單位。 根據恒隆地產2012年12月的年報（第75頁），已建成待售物業的數量有1,422個，包括君臨天下273個、浪澄灣1,126個、碧海藍天21個及君逸山2個。 D 類及E類實用面積分別為100至159.9平方米及160平方米或以上的單位；這兩類單位存量分別佔5.43%及2.23%，合共7.76%，只佔總存量的小部份，這樣大面積的單位多屬豪宅。 鳳儀街8號租盤 2012年年末D 類及E類的空置率分別為9.28%（2011年12月：9.2%）及14.1%（2011年12月：10.17%），空置率水平比起中小型單位高出很多。 由於豪宅空置率高，以及租金銀碼較大，非一般普通市民所能負擔因而需求較細，受高空置影嚮而使到租金回報會較低。
很多時候，在評估樓市是否存在泡沫時，空置率是一個經常被忽略的重要因素。 於下一篇文章都是將會討論空置率於樓市分析中的作用，並以過往香港及其他地方的樓市泡沫去闡述。 根據施永青先生過去談及空置的文章，為使物業買賣交易能順暢運作，市場上總要有一定數量的空置單位作為交易與交易之間的緩衝及潤滑劑。 鳳儀街8號租盤 一般而言，樓宇買入後要安排裝修，而出售或出租前，亦要花時間物色客人，空置在所難免。 施生認為，自然空置率應約為5%。 如有興趣了解施生的看法，可參閱於2013年01月22日AM730內C觀點《香港需實行空置稅嗎？》一文。
鳳儀街8號租盤: 觀塘林景閣
至於第5項，就是可以供人隨時入住及使用的空置單位。 個經紀因「開門」而向業主收取佣金跟本行唔通，博士你朋友一係唔記得講你聽佢有簽獨家代理。 如果唔係個代理無理由因「開門」呢個理由去同業主收佣，香港有EAA，無代理會用蠢到咁既理由去收佣，明知收唔到，仲有機會收投訴。 由於本年落成的單位一般要在下一年度才被入住及使用，若餘下5個月的落成量並不能追回少落成的部份，筆者擔心明年出現較大的供應落差，使到2013、2014年末空置率出現較大幅度的下跌，因而推高租金。 鳳儀街8號租盤 過去幾年，港島區樓價及租金跑贏大市，某程度上，港島區現水平在較貴，以致租客流去新界及九龍區。 以呎租走勢看，港島區、新界及九龍區差距正在收窄中。
其實施生過去兩、三年多篇談及空置的文章其實是很值得閱讀，亦啓發我去深入研究空置於樓市分析時的作用。 在此就恒生銀行有限公司之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 鳳儀街8號租盤 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。
但有一點我想講，在低空置、未來低供應及辣招下的私宅市場走向。 在3D、收緊按揭成數及 + 3厘壓測等辣招下，今天仍買樓的人一定是最有實力、最有決心、自認睇得通及藝高膽大的買家。 大多市民的看法是，市況慘淡不如等一等、租住樓先、睇定D先決定啦。 在面對現有私宅低空置、未來低供應及租賃需求上升，未來租金上升似乎應是不爭的事實（尤其上車盤、基層盤）。 鳳儀街8號租盤 但問題又出現，市民總要有塊瓦片遮頭，唔買都要租，未上車但又有住屋需要的市民其實選擇不多。 任辣招有多辣，如何鎖死成交，只是將買賣市場的短缺壓力轉至租賃市場而已，房屋短缺的問題始終沒有因辣招而被處理過。 筆者認為，未來樓市在辣招下的走向，是會由剛性需求推動租金，租金推動樓市或者樓價，尤其今天仍是低息環境。
鳳儀街8號的實用面積由253呎至547呎。 看完上述分析後，私樓住宅空置率基本上屬1997年後的15年新低，以目前現有情況來看，反映香港私人住宅的資源運用已算是高效率的水平，沒有多大的浪費。 同時，由於私宅的使用率已達到很高水平，可以再擠壓的空間其實不多，尤其是普羅大眾所需的住宅單位更是十分短缺。 鳳儀街8號租盤 惟目前強勁的自住剛性需求下，唯一辦法就只是增加新屋供應。 但是，政府手上的生地、熟地亦十分不足，以及連開墾郊區土地的初步討論都面對很大阻力，這倒是一個很頭痛的問題。 筆者只是業餘閑聊而已，只是較快看到問題，但一樣也沒有甚麼可行建議。
概念與經濟學中的自然失業率一樣，好似香港目前3%的失業率基本已視為近乎全民就業一樣。 但是，政府統計的過程中可能受到一些技術所限，沒有可能詳細計算出上述各種空置的原因，只能將上述情況全部統一歸納為空置。 成，這樣，那班小型住宅業主是很難向上，唯有繼續住小型單位，就算不夠用，要買樓，都只能夠再買小型單位。 鳳儀街8號租盤 空置率，其實是絕不足夠流轉，當中細價樓的需求什大，我相信大部分需求是細價樓單位，導致細價樓供不應求，樓價當然飈升。
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華懋集團由於不是上市公司，沒有詳細披露有關餘貨數據。 據報導，大埔寶湖路富盈門有122個單位、小欖青發里琨崙有86個單位，之前聽說會推出市場，但最終好像就沒有落實的銷售計劃。 從表二，發現一個普遍現象，當年落成的新單位之空置率差不多有90% 鳳儀街8號租盤 – 95%。 即代表，當年落成的新單位一般並不會於當年被使用及入住，差不多所有當年落成的單位要到下一個年度才被入住及使用。
鳳儀街18號位於土瓜灣鳳儀街18號（中原樓市片區：土瓜灣）。 鳳儀街18號的實用面積由480呎至480呎。 九龍城區的土瓜灣@中原樓市片區，區內共32,231個私人住宅單位，涉及人口共97,142人。 主要街道包括浙江街(土瓜灣段)、馬頭角道(土瓜灣段)、馬頭圍道(土瓜灣段)、漆咸道北(土瓜灣段)、高山道(土瓜灣段)。 另外，區內主要屋苑包括 翔龍灣,傲雲峰,偉恒昌新邨,安和園,欣榮花園。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 21,750，年齡中位數為 40.7歲。 鳳儀街8號位於土瓜灣鳳儀街8號（中原樓市片區：土瓜灣）。
屯門空置率上升，應是瓏門1期有1,075個單位於2012年落成有關，但落成時間與住客正式入伙仍有一段「真空期」，空置率上升只屬暫時問題。 若扣除這些暫不能使用的假空置，屯門的實質空置率只有2.26%，其實屬較低水平，反映屯門與其他上車盤區域正處於供求緊張的情況。 鳳儀街8號租盤 另一個，我想談的區域是油尖旺，油尖旺空置率為6.72%，空置單位數目為7,489。 值得留意的事，當中包括長期囤積不賣的1,400個浪澄灣及君臨天下的單位，這也可當作不能使用的假空置吧。 若撇下這1,400個單位，空置率會跌至5.46%。
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此外，油尖旺屬市區重建的集中地（包括大角咀等），相信有一定部份的空置應是發展商已收購但又未能啟動市區重建的舊區單位，一般來說，這些已收的單位只會讓其空置。 同樣，深水埗也同屬市區重建的集中地。 沙田區空置率由2011年末8%跌至4.98%，2011年落成量為2,700個，大部份應為大圍名城2 鳳儀街8號租盤 – 3期，空置率下降及呎租上升，反映這些新落成單位於2012年間慢慢被市場消化。 至於2012年落成量981伙，應是溱岸8號，儘管溱8於2013年第2季開始交樓、入伙。
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- 其中一個原因，可能與未獲發滿意紙或轉讓同意書有關。
- 鳳儀街8號位於土瓜灣鳳儀街8號（中原樓市片區：土瓜灣）。
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- 惟本公司非常重視及尊重員工的私隱，「已接種」的前線代理亦可選擇「不顯示」疫苗徽章。
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- 在面對現有私宅低空置、未來低供應及租賃需求上升，未來租金上升似乎應是不爭的事實（尤其上車盤、基層盤）。
- 整體而言，2012年私人住宅存量為1,117,932間，較2011年淨增加7,371個（新落成扣除拆卸）。
由於已解釋空置率的意義，不作太多解釋。 有一點要強調，雖然3.76%空置率已扣除由未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，但仍包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位。 因此，實際可供隨時使用的單位之空置率應低於3.76%。 若撇除未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，實際可供使用的空置單位量（空置率）由2011年末的44,115間（3.97%）減少2,087間（0.23%），至2012年末的42,037間（3.76%）。 鳳儀街8號租盤 雖然每年有約10,000個新單位落成，但市場吸收量比新落成量更大，反能多吸收多2,000個空置單位。 基本上，空置單位短缺的情況是較前一年度嚴重，反映剛性住屋需求強勁。 但很多時候評論員談及空置率時，經常忽略考慮未取得滿意紙或轉讓同意書而導致的假空置單位。
本行亦不會就任何人士依賴該等資料及估值承擔任何責任。 上篇文章討論了香港的住宅需求及未來潛在供應的問題，以及香港土地不足的困局。 本文今次想參考差餉物業估價處編制的《香港物業報告》，去探討空置率，及於下一篇文章解釋空率於樓市分析中的意義及作用。 紅磡黃埔花園3期地庫，閉路電視範圍，單邊室內寬敞車位易泊，近升降機。 鳳儀街8號租盤 （包差餉及管理費），需預交一個月租金作按金，5月起租。 代理歡迎業主放匙最主因係方便自己睇樓，D客有時睇樓唔係睇一、兩間，要每個單位約業主夾時間係好煩，又怕約左業主等得耐打黎嘈，由其工商物業，好多時要過幾區睇樓，好難就時間。 收取佣金唔關條匙事，係因為「獨家代理協議」。
鳳儀街25號的實用面積由519呎至519呎。 鳳儀街21號位於土瓜灣鳳儀街21號（中原樓市片區：土瓜灣）。 鳳儀街8號租盤 鳳儀街21號的實用面積由519呎至519呎。
其中一個原因，可能與未獲發滿意紙或轉讓同意書有關。 若以正常應有的5%自然空置率去看，反映佔總存量80% 的A、B類的小型單位其實是最缺（私宅總存量為111.7萬個），面臨最嚴重的供不應求情況，這可解釋近年為何小型單位的樓價及租金可以跑贏大市。 鳳儀街8號租盤 至於B類單位（實用面積40至69.9平方米），2011年及2012年年末的空置率為4.1%，過去2年沒有太大變動，亦低於施生提出的5%自然空置率。
花旗銀行昨日公布調查，指去年全港的百萬富翁人數達73.2萬人，較前一年增加22%，人數創有調查以來最高。 有關調查對百萬富翁的定義，是擁有至少100萬港元流動資產者，包括現金、股票等，物業資產則不計算在內（詳見A2版——「港百萬富翁增2成 投資人幣增」）。 了解到香港車位短缺，車位租售價格不斷上漲希望能透過免佣平台為大眾減少租售車位上的支出，達至雙贏的目的。 鳳儀街8號租盤 為加強保障客戶及員工，提升會客及睇樓的安全，中原網頁及APP新增「代理疫苗接種徽章」，方便客戶辨別已接種疫苗的前線代理。 惟本公司非常重視及尊重員工的私隱，「已接種」的前線代理亦可選擇「不顯示」疫苗徽章。
- 鳳儀街21號的實用面積由519呎至519呎。
- 若以正常應有的5%自然空置率去看，反映佔總存量80% 的A、B類的小型單位其實是最缺（私宅總存量為111.7萬個），面臨最嚴重的供不應求情況，這可解釋近年為何小型單位的樓價及租金可以跑贏大市。
- 值得留意的事，當中包括長期囤積不賣的1,400個浪澄灣及君臨天下的單位，這也可當作不能使用的假空置吧。
- 施生認為，自然空置率應約為5%。
- 但是，政府統計的過程中可能受到一些技術所限，沒有可能詳細計算出上述各種空置的原因，只能將上述情況全部統一歸納為空置。
由於租金回報低，再加上買家較為富裕，他們一部人寧願丟空也不出租單位。 C類單位實用面積為70至99.9平方米，佔總存量約12%。 空置率由7.68%大跌至6.13%，這應與大圍名城有關，因為該盤單位數量大及大多以C類單位為主。 筆者於2012年初到大圍名城睇樓，由於名城2期（單位數目1,368間）剛收樓及入伙，於2011年年末及2012年年初，有大量租盤同時放租，由於市場不能完全馬上吸收有關空置單位，以致有可能推高2011年年末的空置率。 於2012年年末，A類及B類私人住宅單位的存量，分別佔總存量的31.58%及48.82%，合共計佔80.4%。 看看表一，A類及B類單位2012年年末的空置率現為2.3%及4.1%，過去一年相關數據沒有變動。
如看深一層，整體空置短缺的情況於2012年間其實是變差的。 主要原因，根據官方定義，空置單位包括一些新落成但未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位。 如包括未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位，2011年12月末及2012年12月末的整體空置量分別為47,915個及47,997個，看起來好像沒有變動。 整體而言，2012年私人住宅存量為1,117,932間，較2011年淨增加7,371個（新落成扣除拆卸）。 鳳儀街8號租盤 而2011年12月末及2012年12月末的整體空置率為4.3%，基本上沒有變動，低於施主提出的5%自然空置率，雖反映出現供不應求的情況，但問題好似沒有想像中般嚴重。 其實在考慮政府口中所說的空置時，當中必須知道有一些不能避免、臨時性的假空置存在。
