鳳儀街16號租盤 內容大綱
如果有留意大埔一些上車屋苑的租務情況（例如大埔中心、昌運中心、新逹廣場、大埔廣場、太湖花園甚至村屋），租金過去2年甚至今天錄得很高的增長，租務市場現況與高空置數據不太匹配。 若扣除天賦海灣第1期及第2期分別有475個及740個單位，大埔區空置率則只有3.15%（空置量：940個）。 88DB.com 物業分類讓業主自行刊登賣樓、租屋、租樓、租舖、租房、套房出租等廣告, 用戶亦可以找到不同的地產代理查詢有關物業買賣或租盤情況。 鳳儀街16號租盤 根據施永青先生過去談及空置的文章，為使物業買賣交易能順暢運作，市場上總要有一定數量的空置單位作為交易與交易之間的緩衝及潤滑劑。 一般而言，樓宇買入後要安排裝修，而出售或出租前，亦要花時間物色客人，空置在所難免。 如有興趣了解施生的看法，可參閱於2013年01月22日AM730內C觀點《香港需實行空置稅嗎？》一文。 其實施生過去兩、三年多篇談及空置的文章其實是很值得閱讀，亦啓發我去深入研究空置於樓市分析時的作用。
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要約人由國科企管擁有40%及由獨立於該公司及其關連人士的第三方擁有60%。 根據要約函，要約人及其附屬公司面臨財務困難，而要約人集團將需要至少400萬元的營運資金。 根據集資方案，國科企管有權選擇認購總額最多160萬元的新股，以維持其於要約人的股權比例；或同意集資方案，但決定不向要約人認購新股；或不批准籌資建議。 倘國科企管選擇不參與籌資建議，其於要約人的股權可能被攤薄至約20%。 要約人持有健福堂中醫集團100%股權，主要在香港從事現代化中醫診所業務。 由於筆者並不知道這11,126伙預測落成量的具體樓盤及其目前的施工進度，因此筆者預測不了餘下5個月的落成量，上述只屬筆者對首7個月低落成數字的憂慮。
鳳儀街16號租盤: 元朗朗屏邨出售
呢度唔少小業主都有提到，拒會先吉咗个單位，然後執執拒再放買或放租，而放唔放匙就睇个人做嘢手法，呢度無錯或對嘅。 花旗銀行昨日公布調查，指去年全港的百萬富翁人數達73.2萬人，較前一年增加22%，人數創有調查以來最高。 有關調查對百萬富翁的定義，是擁有至少100萬港元流動資產者，包括現金、股票等，物業資產則不計算在內（詳見A2版——「港百萬富翁增2成 投資人幣增」）。 上坤地產公布，集團截至2022年5月31日止的5個月，連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為44億元人民幣(下同)，合約銷售面積約370,649平方米。 鳳儀街16號租盤 綠景中國地產宣布，投資者向深圳市四達實業發展(目標公司)注資約23億人民幣(約27億元)，緊隨認購事項完成後，投資者將於目標公司經擴大股權中持有8%權益，而集團於目標公司之權益由100%攤薄至92%。 投資者深圳市深全房地產開發為萬科企業間接非全資附屬公司。
- 由於本年落成的單位一般要在下一年度才被入住及使用，若餘下5個月的落成量並不能追回少落成的部份，筆者擔心明年出現較大的供應落差，使到2013、2014年末空置率出現較大幅度的下跌，因而推高租金。
- 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的鹿鳴街和鷹揚街，地下店鋪多見車房，常見私家車聚集停泊於此。
- 主要原因，根據官方定義，空置單位包括一些新落成但未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位。
- 但是，政府手上的生地、熟地亦十分不足，以及連開墾郊區土地的初步討論都面對很大阻力，這倒是一個很頭痛的問題。
- 根據恒隆地產2012年12月的年報（第75頁），已建成待售物業的數量有1,422個，包括君臨天下273個、浪澄灣1,126個、碧海藍天21個及君逸山2個。
- 屯門空置率上升，應是瓏門1期有1,075個單位於2012年落成有關，但落成時間與住客正式入伙仍有一段「真空期」，空置率上升只屬暫時問題。
上車盤、基層盤集中的區域其空置率普遍較低，這與A、B類低空置的情況一致，如深水埗2.67%、觀塘2.56%、葵青0.73%、荃灣1.84%、元朗1.76%、北區2.13%。 尤其上述新界區域空置率普遍錄得下跌，反映該區就算有新盤落成後吸收速度甚快。 本頁顯示的樓盤說明和相關信息均由地產代理或業主或第三方提供的樓盤資料。 OneDay不保證或對其準確性或完整性承擔任何責任。 2013年6月，市區重建局為了解決十三街逾200家車房成為重建最大阻力的問題，擬定於鄰近地區物色一幢工廠大廈，及將整幢大廈改裝成為汽車維修中心，及將全數受到影響的車房遷入經營，以避免車房結業而影響近千人的生計。 此外，市區重建局又聯絡香港房屋協會及房屋委員會等協助安置十三街的天台住戶，希望促成十三街重建。 2012年8月，九龍城市區更新地區諮詢平台就市區重建的初步方案諮詢公眾後，所聘請的顧問公司在參考所收集得來的意見及社會影響評估的結果，以及與相關香港政府部門或者機構商量及討論後，調整了地區重建的初步方案。
鳳儀街16號租盤: 紅磡 成交紀錄 共1065個
D 類及E類實用面積分別為100至159.9平方米及160平方米或以上的單位；這兩類單位存量分別佔5.43%及2.23%，合共7.76%，只佔總存量的小部份，這樣大面積的單位多屬豪宅。 2012年年末D 類及E類的空置率分別為9.28%（2011年12月：9.2%）及14.1%（2011年12月：10.17%），空置率水平比起中小型單位高出很多。 由於豪宅空置率高，以及租金銀碼較大，非一般普通市民所能負擔因而需求較細，受高空置影嚮而使到租金回報會較低。
若以正常應有的5%自然空置率去看，反映佔總存量80% 的A、B類的小型單位其實是最缺（私宅總存量為111.7萬個），面臨最嚴重的供不應求情況，這可解釋近年為何小型單位的樓價及租金可以跑贏大市。 至於B類單位（實用面積40至69.9平方米），2011年及2012年年末的空置率為4.1%，過去2年沒有太大變動，亦低於施生提出的5%自然空置率。 其實在考慮政府口中所說的空置時，當中必須知道有一些不能避免、臨時性的假空置存在。 概念與經濟學中的自然失業率一樣，好似香港目前3%的失業率基本已視為近乎全民就業一樣。 鳳儀街16號租盤 但是，政府統計的過程中可能受到一些技術所限，沒有可能詳細計算出上述各種空置的原因，只能將上述情況全部統一歸納為空置。 了解到香港車位短缺，車位租售價格不斷上漲希望能透過免佣平台為大眾減少租售車位上的支出，達至雙贏的目的。 馬頭角道為十三街街區南面外圍的主要道路，亦為馬頭角的最主要交通樞紐之一，西起馬頭圍邨，為一條雙線單程的掘頭路，終望維港。
（包差餉及管理費），需預交一個月租金作按金，5月起租。 【經濟日報專訊】恒地（00012）土瓜灣一帶舊樓收購踏入收成期，剛就土瓜灣道68A至70C號申請強拍，項目估值約5.7億元，連同比鄰地盤合併發展，可重建樓面接近15萬平方呎。 項目4年前曾為市建局收購的需求主導項目之一，惟在有效期內未達成8成收購門檻，最終放棄收購。 鳳儀街16號租盤 恒地隨後於2016年底就項目展開併購，去年發展商將項目的其中約54伙參與「社會房屋共享計劃」，以1元象徵式租金租出，為期2至3年。 而項目地盤面積約1.1萬平方呎，劃為住宅（甲類）用途，若重建作商住發展，以最高9倍地積比率計算，可建樓面約9.9萬平方呎，每呎樓面地價約5,770元。
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值得留意的事，當中包括長期囤積不賣的1,400個浪澄灣及君臨天下的單位，這也可當作不能使用的假空置吧。 若撇下這1,400個單位，空置率會跌至5.46%。 此外，油尖旺屬市區重建的集中地（包括大角咀等），相信有一定部份的空置應是發展商已收購但又未能啟動市區重建的舊區單位，一般來說，這些已收的單位只會讓其空置。 華懋集團由於不是上市公司，沒有詳細披露有關餘貨數據。 據報導，大埔寶湖路富盈門有122個單位、小欖青發里琨崙有86個單位，之前聽說會推出市場，但最終好像就沒有落實的銷售計劃。 鳳儀街16號租盤 其實有關數字並算太不多，尤其扣除個別囤積不賣的發展商餘貨後，僅屬一些少量的貨尾單位及正常數量的待售單位。 根據恒隆地產2012年12月的年報（第75頁），已建成待售物業的數量有1,422個，包括君臨天下273個、浪澄灣1,126個、碧海藍天21個及君逸山2個。
如看深一層，整體空置短缺的情況於2012年間其實是變差的。 主要原因，根據官方定義，空置單位包括一些新落成但未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位。 如包括未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位，2011年12月末及2012年12月末的整體空置量分別為47,915個及47,997個，看起來好像沒有變動。 鳳儀街16號租盤 整體而言，2012年私人住宅存量為1,117,932間，較2011年淨增加7,371個（新落成扣除拆卸）。
鳳儀街16號租盤: 九龍灣億京中心
有一點要強調，雖然3.76%空置率已扣除由未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，但仍包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位。 因此，實際可供隨時使用的單位之空置率應低於3.76%。 若撇除未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，實際可供使用的空置單位量（空置率）由2011年末的44,115間（3.97%）減少2,087間（0.23%），至2012年末的42,037間（3.76%）。 雖然每年有約10,000個新單位落成，但市場吸收量比新落成量更大，反能多吸收多2,000個空置單位。 基本上，空置單位短缺的情況是較前一年度嚴重，反映剛性住屋需求強勁。 但很多時候評論員談及空置率時，經常忽略考慮未取得滿意紙或轉讓同意書而導致的假空置單位。
- 整體而言，2012年私人住宅存量為1,117,932間，較2011年淨增加7,371個（新落成扣除拆卸）。
- 由於租金回報低，再加上買家較為富裕，他們一部人寧願丟空也不出租單位。
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重建十三街多年來俱有熱烈的討論，地產商、居民、市區重建局及香港房屋協會等，一直對問題爭議不下。 由於區內多有夕陽行業，例如車房及少量殯儀業服務的店鋪，市區重建局曾經表示，整體重建十三街及鄰近的馬頭圍舊區有困難。 加上11條直街街道狹窄，每條只有大約10米闊，故此需要重建物業騰出地方，以改善環境的要求亦遇到阻力。 木廠街為十三街街區北面外圍的主要道路，亦為馬頭角的主要街道，西起馬頭涌道，東接土瓜灣道，為一條雙線單程的街道。
而2011年12月末及2012年12月末的整體空置率為4.3%，基本上沒有變動，低於施主提出的5%自然空置率，雖反映出現供不應求的情況，但問題好似沒有想像中般嚴重。 2013年3月，九龍城市區更新地區諮詢平台經過研究後，提出將現有屬於「綜合發展區」的十三街分拆成為3個地段進行重建，而「五街」則可能分拆為「南北」用地，並且建議將南面用地的地積比率由5倍增至6.5倍，以增加重建的誘因及動力。 九龍城市區更新地區諮詢平台於3月25日通過初稿後，將會於4月月底展開第二階段諮詢，期間會舉行社區工作坊、專題討論、公眾論壇、簡介會、巡迴及流動展覽等。 2006年，市區重建局發言人表示，前稱土地發展公司的香港市區重建局於1998年宣布的25個重建項目列為5年內優先執行，不過該25個項目不包括馬頭角十三街。 其中的「土瓜灣十三街重建項目」，香港政府提議撥出10億港元協助，惟只資助區內已經成立業主立案法團的樓宇，故此引發其餘業主不滿意。 十三街為馬頭角歷史悠久的街區，已有逾50年歷史。
筆者認為，未來樓市在辣招下的走向，是會由剛性需求推動租金，租金推動樓市或者樓價，尤其今天仍是低息環境。 很多時候，在評估樓市是否存在泡沫時，空置率是一個經常被忽略的重要因素。 鳳儀街16號租盤 於下一篇文章都是將會討論空置率於樓市分析中的作用，並以過往香港及其他地方的樓市泡沫去闡述。
由於租金回報低，再加上買家較為富裕，他們一部人寧願丟空也不出租單位。 於2012年年末，A類及B類私人住宅單位的存量，分別佔總存量的31.58%及48.82%，合共計佔80.4%。 鳳儀街16號租盤 看看表一，A類及B類單位2012年年末的空置率現為2.3%及4.1%，過去一年相關數據沒有變動。
過去幾年，港島區樓價及租金跑贏大市，某程度上，港島區現水平在較貴，以致租客流去新界及九龍區。 以呎租走勢看，港島區、新界及九龍區差距正在收窄中。 C類單位實用面積為70至99.9平方米，佔總存量約12%。 空置率由7.68%大跌至6.13%，這應與大圍名城有關，因為該盤單位數量大及大多以C類單位為主。 鳳儀街16號租盤 筆者於2012年初到大圍名城睇樓，由於名城2期（單位數目1,368間）剛收樓及入伙，於2011年年末及2012年年初，有大量租盤同時放租，由於市場不能完全馬上吸收有關空置單位，以致有可能推高2011年年末的空置率。
估計供430中小單位 根據恒地年報顯示，該項目計劃連同下鄉道14至16號、麗華街1至7號及美華街2至8號舊樓一併發展，地盤面積達約2.2萬平方呎，可建樓面近15萬平方呎，以每伙約350平方呎計算，估計可提供約430伙中小型單位。 恒地近年積極拓展土瓜灣一帶收購版圖，就項目周邊地盤展開併購，包括下鄉道18至20號、落山道58至70號及落山道72至76號等舊樓，若完成收購，整個地盤佔地將擴大至近4萬平方呎，成市區罕有的大型重建項目，可建樓面料達36萬平方呎。 看完上述分析後，私樓住宅空置率基本上屬1997年後的15年新低，以目前現有情況來看，反映香港私人住宅的資源運用已算是高效率的水平，沒有多大的浪費。 同時，由於私宅的使用率已達到很高水平，可以再擠壓的空間其實不多，尤其是普羅大眾所需的住宅單位更是十分短缺。 惟目前強勁的自住剛性需求下，唯一辦法就只是增加新屋供應。 但是，政府手上的生地、熟地亦十分不足，以及連開墾郊區土地的初步討論都面對很大阻力，這倒是一個很頭痛的問題。
鳳儀街16號位於土瓜灣鳳儀街16號（中原樓市片區：土瓜灣）。 業主放鎖匙，就算有其他代理來借匙，一般都唔會難為其他代理，如果唔係佢地向業主投訴借唔到匙睇樓，業主唔再放匙就只會麻煩左自已以後睇樓。 空置率，其實是絕不足夠流轉，當中細價樓的需求什大，我相信大部分需求是細價樓單位，導致細價樓供不應求，樓價當然飈升。
