鳳儀街6號租盤 內容大綱
花旗銀行昨日公布調查，指去年全港的百萬富翁人數達73.2萬人，較前一年增加22%，人數創有調查以來最高。 有關調查對百萬富翁的定義，是擁有至少100萬港元流動資產者，包括現金、股票等，物業資產則不計算在內（詳見A2版——「港百萬富翁增2成 投資人幣增」）。 L3#954交吉，隨時起租，有蓋大單邊，車位闊大，泊位輕鬆方便，有電梯從地下到3樓停車場，業主免佣放租。
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空置率，其實是絕不足夠流轉，當中細價樓的需求什大，我相信大部分需求是細價樓單位，導致細價樓供不應求，樓價當然飈升。 呢度唔少小業主都有提到，拒會先吉咗个單位，然後執執拒再放買或放租，而放唔放匙就睇个人做嘢手法，呢度無錯或對嘅。 鳳儀街6號租盤 博士，你朋友是否需要付佣金給keep鎖匙的代理，要看他當時放盤時和代理簽的委托書內容，一切按本子辦事。 以上資料只供參考，一切應以土地註冊處所提供資料為準。
過去幾年，港島區樓價及租金跑贏大市，某程度上，港島區現水平在較貴，以致租客流去新界及九龍區。 以呎租走勢看，港島區、新界及九龍區差距正在收窄中。 樓市泡沬通常都會跟隨着高空置的情況出現，一般情況是對的。 不過，筆者不大認同豪宅出現泡沬的看法，豪宅買家是有錢人，負擔能力遠比普羅市民高出很多；再者，受收緊按揭措施所限，豪宅按揭最高貸款比率為5成，甚至很多買家根來不用按揭貸款。 若以正常應有的5%自然空置率去看，反映佔總存量80% 的A、B類的小型單位其實是最缺（私宅總存量為111.7萬個），面臨最嚴重的供不應求情況，這可解釋近年為何小型單位的樓價及租金可以跑贏大市。 至於B類單位（實用面積40至69.9平方米），2011年及2012年年末的空置率為4.1%，過去2年沒有太大變動，亦低於施生提出的5%自然空置率。
木廠街為十三街街區北面外圍的主要道路，亦為馬頭角的主要街道，西起馬頭涌道，東接土瓜灣道，為一條雙線單程的街道。 街道規劃可分作兩部分：九龍城道以西為住宅區，以東則為工業區，座落著一些傳統工業大廈。 九龍城區的土瓜灣@中原樓市片區，區內共32,231個私人住宅單位，涉及人口共97,142人。 鳳儀街6號租盤 主要街道包括浙江街(土瓜灣段)、馬頭角道(土瓜灣段)、馬頭圍道(土瓜灣段)、漆咸道北(土瓜灣段)、高山道(土瓜灣段)。
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尤其上述新界區域空置率普遍錄得下跌，反映該區就算有新盤落成後吸收速度甚快。 根據施永青先生過去談及空置的文章，為使物業買賣交易能順暢運作，市場上總要有一定數量的空置單位作為交易與交易之間的緩衝及潤滑劑。 一般而言，樓宇買入後要安排裝修，而出售或出租前，亦要花時間物色客人，空置在所難免。 如有興趣了解施生的看法，可參閱於2013年01月22日AM730內C觀點《香港需實行空置稅嗎？》一文。 鳳儀街6號租盤 其實施生過去兩、三年多篇談及空置的文章其實是很值得閱讀，亦啓發我去深入研究空置於樓市分析時的作用。 2013年6月，市區重建局為了解決十三街逾200家車房成為重建最大阻力的問題，擬定於鄰近地區物色一幢工廠大廈，及將整幢大廈改裝成為汽車維修中心，及將全數受到影響的車房遷入經營，以避免車房結業而影響近千人的生計。
「十三街」的80多幢舊樓近80%無業主立案法團；據知，收購十三街共逾2,000個單位成本逾100億港元，惟該處地積比率僅6倍，重建新樓面積與現時相若，利潤不高。 2006年，市區重建局發言人表示，前稱土地發展公司的香港市區重建局於1998年宣布的25個重建項目列為5年內優先執行，不過該25個項目不包括馬頭角十三街。 其中的「土瓜灣十三街重建項目」，香港政府提議撥出10億港元協助，惟只資助區內已經成立業主立案法團的樓宇，故此引發其餘業主不滿意。 鳳儀街6號租盤 由於本年落成的單位一般要在下一年度才被入住及使用，若餘下5個月的落成量並不能追回少落成的部份，筆者擔心明年出現較大的供應落差，使到2013、2014年末空置率出現較大幅度的下跌，因而推高租金。 另一個，我想談的區域是油尖旺，油尖旺空置率為6.72%，空置單位數目為7,489。 值得留意的事，當中包括長期囤積不賣的1,400個浪澄灣及君臨天下的單位，這也可當作不能使用的假空置吧。 若撇下這1,400個單位，空置率會跌至5.46%。
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鹿鳴街乃街區11條直街系列自西向東的第3條，為一南行街道。 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的鳳儀街和麟祥街，地下店鋪多見車房，有街區內歷史最為悠久的車房，街尾可見牛棚藝術村一角。 鳳儀街乃街區11條直街系列自西向東的第2條，為一南行街道。 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的龍圖街和鹿鳴街，地下店鋪多見車房，街尾可見牛棚藝術村一角。
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本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。 本行亦不會就任何人士依賴該等資料及估值承擔任何責任。 2012年8月，九龍城市區更新地區諮詢平台就市區重建的初步方案諮詢公眾後，所聘請的顧問公司在參考所收集得來的意見及社會影響評估的結果，以及與相關香港政府部門或者機構商量及討論後，調整了地區重建的初步方案。 2009年，随着《啟德發展計劃》啟動，多個香港政黨發起要求十三街的重建計劃重新啟動，惟市區重建局表示已經進行了多項復修計劃，至於會否重建暫時言之尚早。
即代表，當年落成的新單位一般並不會於當年被使用及入住，差不多所有當年落成的單位要到下一個年度才被入住及使用。 其中一個原因，可能與未獲發滿意紙或轉讓同意書有關。 有一點要強調，雖然3.76%空置率已扣除由未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，但仍包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位。 鳳儀街6號租盤 因此，實際可供隨時使用的單位之空置率應低於3.76%。
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惟目前強勁的自住剛性需求下，唯一辦法就只是增加新屋供應。 但是，政府手上的生地、熟地亦十分不足，以及連開墾郊區土地的初步討論都面對很大阻力，這倒是一個很頭痛的問題。 筆者只是業餘閑聊而已，只是較快看到問題，但一樣也沒有甚麼可行建議。 但有一點我想講，在低空置、未來低供應及辣招下的私宅市場走向。
- 從溱8人伙後的呎租去看（$25 – $28），以沙田來說，算是不錯的水平，反映需求不弱。
- 如包括未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位，2011年12月末及2012年12月末的整體空置量分別為47,915個及47,997個，看起來好像沒有變動。
- 任辣招有多辣，如何鎖死成交，只是將買賣市場的短缺壓力轉至租賃市場而已，房屋短缺的問題始終沒有因辣招而被處理過。
- 看看表一，A類及B類單位2012年年末的空置率現為2.3%及4.1%，過去一年相關數據沒有變動。
- 上篇文章討論了香港的住宅需求及未來潛在供應的問題，以及香港土地不足的困局。
這群車房由於密度實在太高，故市區重建局仍需對重建十三街項目作更深入研究，並需予業主商討業權及賠償問題。 鳳儀街6號位於土瓜灣鳳儀街6號（中原樓市片區：土瓜灣）。 代理歡迎業主放匙最主因係方便自己睇樓，D客有時睇樓唔係睇一、兩間，要每個單位約業主夾時間係好煩，又怕約左業主等得耐打黎嘈，由其工商物業，好多時要過幾區睇樓，好難就時間。 屯門空置率上升，應是瓏門1期有1,075個單位於2012年落成有關，但落成時間與住客正式入伙仍有一段「真空期」，空置率上升只屬暫時問題。 鳳儀街6號租盤 若扣除這些暫不能使用的假空置，屯門的實質空置率只有2.26%，其實屬較低水平，反映屯門與其他上車盤區域正處於供求緊張的情況。 至於第5項，就是可以供人隨時入住及使用的空置單位。 在此就恒生銀行有限公司之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。
根據恒隆地產2012年12月的年報（第75頁），已建成待售物業的數量有1,422個，包括君臨天下273個、浪澄灣1,126個、碧海藍天21個及君逸山2個。 D 類及E類實用面積分別為100至159.9平方米及160平方米或以上的單位；這兩類單位存量分別佔5.43%及2.23%，合共7.76%，只佔總存量的小部份，這樣大面積的單位多屬豪宅。 2012年年末D 類及E類的空置率分別為9.28%（2011年12月：9.2%）及14.1%（2011年12月：10.17%），空置率水平比起中小型單位高出很多。 由於豪宅空置率高，以及租金銀碼較大，非一般普通市民所能負擔因而需求較細，受高空置影嚮而使到租金回報會較低。 由於租金回報低，再加上買家較為富裕，他們一部人寧願丟空也不出租單位。 C類單位實用面積為70至99.9平方米，佔總存量約12%。 空置率由7.68%大跌至6.13%，這應與大圍名城有關，因為該盤單位數量大及大多以C類單位為主。
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其實在考慮政府口中所說的空置時，當中必須知道有一些不能避免、臨時性的假空置存在。 概念與經濟學中的自然失業率一樣，好似香港目前3%的失業率基本已視為近乎全民就業一樣。 但是，政府統計的過程中可能受到一些技術所限，沒有可能詳細計算出上述各種空置的原因，只能將上述情況全部統一歸納為空置。
- 鹿鳴街乃街區11條直街系列自西向東的第3條，為一南行街道。
- 其實在考慮政府口中所說的空置時，當中必須知道有一些不能避免、臨時性的假空置存在。
- 至於2012年落成量981伙，應是溱岸8號，儘管溱8於2013年第2季開始交樓、入伙。
- 街道規劃可分作兩部分：九龍城道以西為住宅區，以東則為工業區，座落著一些傳統工業大廈。
- 主要街道包括浙江街(土瓜灣段)、馬頭角道(土瓜灣段)、馬頭圍道(土瓜灣段)、漆咸道北(土瓜灣段)、高山道(土瓜灣段)。
- 代理歡迎業主放匙最主因係方便自己睇樓，D客有時睇樓唔係睇一、兩間，要每個單位約業主夾時間係好煩，又怕約左業主等得耐打黎嘈，由其工商物業，好多時要過幾區睇樓，好難就時間。
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此外，油尖旺屬市區重建的集中地（包括大角咀等），相信有一定部份的空置應是發展商已收購但又未能啟動市區重建的舊區單位，一般來說，這些已收的單位只會讓其空置。 沙田區空置率由2011年末8%跌至4.98%，2011年落成量為2,700個，大部份應為大圍名城2 – 3期，空置率下降及呎租上升，反映這些新落成單位於2012年間慢慢被市場消化。 鳳儀街6號租盤 至於2012年落成量981伙，應是溱岸8號，儘管溱8於2013年第2季開始交樓、入伙。 從溱8人伙後的呎租去看（$25 – $28），以沙田來說，算是不錯的水平，反映需求不弱。 從表二，發現一個普遍現象，當年落成的新單位之空置率差不多有90% – 95%。
另外，區內主要屋苑包括 翔龍灣,傲雲峰,偉恒昌新邨,安和園,欣榮花園。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 21,750，年齡中位數為 鳳儀街6號租盤 40.7歲。 本頁顯示的樓盤說明和相關信息均由地產代理或業主或第三方提供的樓盤資料。