福榮街184號租盤6大分析

2001年11月，在一片追討欠款聲中，八佰伴百貨（香港）有限公司終於宣告清盤，其香港、澳門的十間分店即刻關門停業。 這一消息似重磅炸彈，在連續遭受亞洲貨幣風波影響一下的香港市場產生了震撼。 福榮街184號租盤 兩千一百名員工的安置、八佰伴倒閉對香港百貨業的衝擊等問題，頓時成為社會各界關注的焦點。

零一年他公布投放一百至二百億元發展雞地，期間他多次親自視察地盤。 零三年，第一期項目YOHO Town推出，郭炳江為求先聲奪人，以超筍價建築面積每呎千五蚊開售，即實用面積約二千蚊呎，首批單位中最平一個僅需74萬元！ YOHO Town入伙後，零五年郭炳江更特地到屋苑單位家訪，聽取買家意見，並指曾被街坊批評做得不夠好，會力求改進。 到一零年，第二期YOHO Midtown開售，建築呎價五千多元，實用呎價六千七蚊左右。 快將開售的Grand YOHO，平均實用呎價九千九至萬四元。 除了郭炳江一圓雞地夢，附近的街坊鄉紳，亦一樣盛勢圓了發達夢。

由於期指長期比現貨高水數十至百多點，吸引外資進行「套戥倉」及「對沖活動」。 套戥（arbitrage）即利用期指短暫高水現象，造期指淡倉同時買入相等數量的恆生指數成份股，當高水減小或平水貼水時平期指倉沽成份股。 對沖（hedge）即為減低持有成份股的風險，在恆生指數高位及期指高水時造期指倉，由期指的利潤鎖著成份股下跌的風險。 由於股票市場及期貨市場是由兩間不同的公司管理，便出現了不協調的現象。 早在1976年由金王胡漢輝成立「香港商品交易所有限公司」（The 福榮街184號租盤 Hong Kong Commodities Exchange Limited），引入商品期貨交易，提供棉花、黃豆、黃金、原糖等商品期貨交易。 1985年5月改組為「香港期貨交易所有限公司」（Hong Kong Future Exchange Limited），並於5月6日推出恆生指數期貨。 聯交所的開業吸引了海外資金及經紀、投資銀行等，華洋之間的實力本已逆轉，但交易所仍舊由以李福兆為首的華人主導，外資最終以1987年股災停市發難。

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五月時雖曾回升至26,000點，但信貸危機惡化加上內地股市下跌，使港股繼續尋底。 九月中，陸續有大型金融機構破產或財困，市場對金融機構的信心瀕臨崩潰，使恆指在數天內接連跌穿20,000，19,000，18,000及17,000點的整數關口，多個板塊輪流被洗倉。 2008年香港第一次股災是2008年1月中，因美國次按風暴無法受控而引發的全球股災，導致香港股市下跌的事件。 恆生指數由1月9日當月高位約27,600點，在不足兩星期時間，於1月22日跌至22,000點以下，並跌穿被視為牛熊分界線的250天平均線。 例如，泰國和印尼分別關閉了56家和17家金融機構，韓國排名居前的20家企業集團中已有4家破產，日本則有包括山一證券在內的多家全國性金融機構出現大量虧損和破產倒閉，信用等級普遍下降。 泰國發生危機一年後，破產停業公司、企業超過萬家，失業人數達270萬，印尼失業人數達2000萬。

當日本是和記黃埔公佈業績之日，李嘉誠於開市前宣佈，每股和黃派發現金紅利$4，總值20億，這本應是利好消息。 然而怡和集團於當天宣佈遷冊百慕達，即時引起市場恐慌，恆生指數翌日下跌5.8%。 福榮街184號租盤 事後有人認為，怡和此舉是有意搞小動作，對香港及中國投下不信任票，有意給中國帶來政治壓力，因而得罪有關人士，種下日後業務久沉不起的遠因。

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如果以9月1日當月高位21,000點計算，恆生指數跌點更接近5,000點。 但當日下午香港金管局突然宣佈注資救市，使恆指一度倒升，最後只微跌4點，維持在17,600點的水平，被市場形容為大奇跡日。 1997年，泰國經濟疲弱，許多東南亞國家如泰國、馬來西亞和韓國等長期依賴中短期外資貸款維持國際收支平衡，匯率偏高並大多維持與美元或一籃子貨幣的固定或聯繫匯率，這給國際投機資金提供了一個很好的捕獵機會。 由美國知名炒家索羅斯主導的量子基金乘勢進軍泰國，從大量賣空泰銖開始，迫使泰國放棄維持已久的與美元掛鉤的固定匯率而實行自由浮動，從而引發了一場泰國金融市場前所未有的危機。 福榮街184號租盤 之後危機很快波及到所有東南亞實行貨幣自由兌換的國家和地區，香港的港元便成為亞洲最貴的貨幣。 1997年10月，當索羅斯利用資金橫掃東南亞後，索羅斯帶領的國際炒家將目光投向了香港。 雖然香港基本沒有當時泰國那麼糟糕，但是房地產和股市泡沫也不少，最後瓊斯及索羅斯選定香港作為第二波衝擊的主戰場，他們認為維持住聯繫匯率制度的成本高昂，認定香港特區政府挺不過去，所以便開始積極研究，很快便發動攻勢。

不過失業的技術專家，如程序設計員，卻灌入了飽和的就業市場。 在美國國際外包和最近允許增加技能簽證「客座工人」（近來大量IT業的國際受聘者為印度籍人士），如美國H-1B簽證計劃使得就業形勢進一步惡化.。 大學裡參與電腦資訊相關的學位課程的新生數出現明顯下降，失業者普遍重新回到學校成為會計師或律師。 在金融市場里，股市泡沫是指某一特定行業的股票價格自我持續上升或急速發展。 泡沫在投機者注意到股價的快速增長時應預期其會進一步上升而買入，而不是因為其被低估。 當泡沫破了時，股價急速下挫， 許多企業因此破產。 互聯網泡沫（又稱科網泡沫或dot-com泡沫）是指由1995年至2001年間與資訊科技及互聯網相關的投機泡沫事件。

• 然而，當經營者陶醉在“百貨業王國”的美夢中時，卻忽略了擴張過度對八佰伴將來發展所種下的禍根。
• 宏觀對沖基金在匯市、股市、期市聯動造市，全方位發動對港元的立體式襲擊：首先大量沽空港元現匯換美元，同時賣空港元期貨，然後在股市拋空港股現貨，此前後在恒生指數期貨市場大量沽售期指合約。
• 泰國發生危機一年後，破產停業公司、企業超過萬家，失業人數達270萬，印尼失業人數達2000萬。
• 恆生指數由1月9日當月高位約27,600點，在不足兩星期時間，於1月22日跌至22,000點以下，並跌穿被視為牛熊分界線的250天平均線。
• YOHO Town入伙後，零五年郭炳江更特地到屋苑單位家訪，聽取買家意見，並指曾被街坊批評做得不夠好，會力求改進。
• 如今，東方海外已擁有裝載量由2500至8063個標準箱的不同級別船舶，以及適用於嚴寒地區的冰區加強型船舶構成的超大規模船隊，同時還是世界最大專業貨運聯盟——大聯盟的重要組成部分。
• 1997年，泰國經濟疲弱，許多東南亞國家如泰國、馬來西亞和韓國等長期依賴中短期外資貸款維持國際收支平衡，匯率偏高並大多維持與美元或一籃子貨幣的固定或聯繫匯率，這給國際投機資金提供了一個很好的捕獵機會。

接任集團主席之後，董建成在如履薄冰的環境中，穩紮穩打，成就卓著。 一方面儘量降低風險;一方面大力投資資訊科技，通過電腦科技和互聯網，顯著提高了東方海外的經營效率，使其重振雄風。 如今，東方海外已擁有裝載量由2500至8063個標準箱的不同級別船舶，以及適用於嚴寒地區的冰區加強型船舶構成的超大規模船隊，同時還是世界最大專業貨運聯盟——大聯盟的重要組成部分。 福榮街184號租盤 公司已經成為全球最具規模的集裝箱運輸和物流服務供應商之一，在全球近60個國家設有230多家分支機構，所提供的服務航線覆蓋了世界主要貿易地區。 4、投資策略脫離實際，缺乏科學性 在投資策略上，很多店鋪選點缺乏科學性，脫離當地環境，盲目發展。 新市鎮人口一般較老鎮少，又缺少流動人口，因此購買力相對較低，眼難支持大型商店。

10月19日星期一，恆生指數開市已下跌120點，中午收市下跌235點，全日收市共下跌420.81點，收市報3362.39，各月份期指均下跌超過300點跌停板。 10月20日清晨，聯交所主席李福兆諮詢了財政司、金融司及證監專員後，宣佈10月20日至23日股市及期市停市四天，以便清理大量未完成交收。 1987年3月4日期指曾經因為下跌超過100點而停板，但股票市場沒有停板或停市制度。 由於每張恆生指數期貨按金當時只是$15,000，只要恆生指數下跌超過300點（每點$50），期指按金便全部報廢並要補倉。 1987年10月時，未平倉合約超過八萬張，只計按金值已超過12億，面對數以十億計的金融風險，期交所的保證公司股本只有1500萬元，結果在一場突如期來的大跌市中泥足深陷。 1987年香港股災是1987年10月期間，由紐約華爾街引發的全球股災，導致香港股市下跌的事件。 1982年9月22日，英國首相戴卓爾夫人乘福克蘭戰役大勝阿根廷之威，到北京提出「以主權換治權」，圖延續對香港的管治。

在歐美、亞洲多個股票市場中，互聯網及資訊科技相關企業的股價高速上升，在2000年3月10日納斯達克指數觸及5132.52的最高點時達到頂峰。 在此期間，西方國家的投機者看到了互聯網板塊及相關領域的快速增長，紛紛向此一方面投機。 福榮街184號租盤 這一時期的標誌是通常被稱為「.com」的互聯網公司不斷成立。

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董建成堅持了董建華注重通過現代科技提高公司效率及服務水準的策略。 例如運用資訊科技及電子商貿處理整個貨運過程，讓客戶通過互聯網了解及控制貨物運輸過程，大量減少了各種開支。 董浩雲在二戰後的短短幾年間，靠經營內河運輸和開拓近海及遠洋運輸，掘得其發跡的第一桶金。 福榮街184號租盤 五六十年代，董浩雲以香港為基地，藉助北韓戰爭、越南戰爭、幾次中東戰爭等提供的貨運機會，迅速拓展其航運事業，並配合日本提供的優惠條件，大力訂購新船和收購二手船，使董氏船隊進入一個大發展時期。 到1965年，董浩雲已是威風八面的世界級船王了。

1997年11月，對沖基金開始了對港幣長達十幾個月的進攻。 宏觀對沖基金在匯市、股市、期市聯動造市，全方位發動對港元的立體式襲擊：首先大量沽空港元現匯換美元，同時賣空港元期貨，然後在股市拋空港股現貨，此前後在恒生指數期貨市場大量沽售期指合約。 但在香港特區政府的抵抗下，三次進攻均未摧毀港元。 以後每當大財團出現集資計劃時，往往引起市場對大市見頂的揣測。 福榮街184號租盤 李福兆將手上持有東亞銀行售予劉氏，市傳為下一個狙擊目標，股價被搶高，劉氏高價套現而去。 1987年3月劉氏聯同麗新集團狙擊嘉道理家族的大酒店，7月由第三者高價接手劉氏手上股份，不單獲利甚豐，並僥倖減低三個月後股災帶來的損失。 1984年3月28日，即離中英達成協議半年，出現戲劇性的場面。

司16萬尺的大商場，銷售額做不上去，從開業到關門一直虧損。 據華潤百貨介紹，百貨店選點要遵循客觀規律，人口在30至40萬以上，有發展前景的新市鎮頂多可以開間二至三萬尺的中小型商場，如果是沒有什麼發展前景的老市鎮則不具備開大型百貨商店的條件。 另外，九十年代以來香港不斷上漲的高租金、高地價、高工資，已經在客觀上規限了不可能在收入較低的新市鎮經營大面積的商場，八佰伴卻沒有做出及時的應變。 福榮街184號租盤 2、 未有自置物業、租金急升、負擔沉重 未購置物業，租金逐年大幅調升，是八佰伴倒閉的另一死因。 八佰伴自打入香港場以來，一直以銷租的形式經營，未有購置鋪面物業。

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事件餘波導致1986年嘉華、永安、友聯(於2000下半年時再行改組成為今日的中國工商銀行(亞洲))、康年等銀行先後易手或被兼併。 在無可選擇的情況下，董事局被迫接受匯豐銀行的建議，由匯豐銀行注資1.5億港元收購和記國際33.65%控股權，匯豐銀行成為和記國際的大股東，由「公司醫生」的韋理（W. R. A. Wyllie）入主整頓。 當置地除權時股價調整至六份之一，再加上市場出現假冒合和實業股票，擔心所持股票成為廢紙引起市場恐慌。 福榮街184號租盤 4月4日稅務局突然在各大報章刊登「買賣股票之盈利須納資本增值稅」，人心更加不安。 當中以長江實業及新鴻基地產發展最為遠大，前者後來多次挑戰英資地位，後來更超越置地成為全港最大型地產公司。 除了傳統的遠洋航運，董建成在中國大陸的投資動作頻頻。 2007年10月29日，天津最後一個大爛尾樓項目歐加華“國貿中心大廈”成功拍出，東方海外房產集團以23.05億元的價格接盤。

從1982年12月到1984年9月，中英就香港前途問題草簽之前，香港股市便在676點至1000點之間反覆上落，香港股市很大程度上受到九七問題的影響而波動，香港股市的投資者就在政治風中惶煌不可終日。 股市沒有明顯下跌，但只能一直在低位反覆爭持，直至1984年9月26日《中英聯合聲明》草簽，12月19日正式簽署為止。 地價亦以插水式下跌，一幅九龍灣的工業地皮，由投標價一億五千萬下跌到剩下一千五百萬，下跌九成。 福榮街184號租盤 資產下跌導致大量高價搶地的公司陷入危機，除置地外，最觸目者首推陳松青的佳寧集團，延至1983年10月清盤。 1978年初，李嘉誠不動聲色，悄悄收集九龍倉股份，到達18%時已超過怡和及置地控制的股權，引起怡和高層注意，遂由匯豐出面，要求李嘉誠退讓。

• 4、投資策略脫離實際，缺乏科學性 在投資策略上，很多店鋪選點缺乏科學性，脫離當地環境，盲目發展。
• 10月19日星期一，恆生指數開市已下跌120點，中午收市下跌235點，全日收市共下跌420.81點，收市報3362.39，各月份期指均下跌超過300點跌停板。
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• 當置地除權時股價調整至六份之一，再加上市場出現假冒合和實業股票，擔心所持股票成為廢紙引起市場恐慌。
• 1972年在巴西開設第一間海外分店，之後又相繼打入新加坡、美國市場。
• 舖位成交旺，一日共錄至少7宗買賣，分布在深水埗、屯門、北角、銅鑼灣、黃大仙及土瓜灣，成交金額共逾1億5,000萬元。

到由於前景看好，使香港地價節節上升，引發眾多財團爭奪持有土地的上市公司，其佼佼者有李嘉誠收購和記黃埔、船王包玉剛收購九龍倉、及置地收購電話公司及香港電燈。 市上又有傳外資利獲家集團利用香港市民對股市的認識不足，作出財技在市場製造炒風，即所謂「過江龍飽食遠揚」事件。 而由於當時對於公司上市監管不足，大量空殼公司上市混水摸魚，最典型例子莫過於有「香港黐線」（「黐線」粵語中即是「神經病」的意思）之稱的香港天線及同等人創辦的香港電腦上市。 為了阻止更多的證券交易所成立，政府公佈《1973年證券交易所管制條例》（The Stock Exchange Control Ordinance），重罰經營未經認可的交易所之人士及抑制證券交易所之增加。 至此四會並存的局面形成，並維持至1986年四會合併為止。 2、資產經營和零懂經營應緊密結合，共同發展 近年來，不少香港大的地產商紛紛涉足零售業，也都是看到了這塊的利潤。 他們經營地產業一般是和店鋪經營結合起來進行，希望零售業帶旺地產業。