御海灣 1期平面圖 內容大綱
調查顯示，大部分家長認為學校的手援有幫助，超過一半人認為家庭成員及親友支援有幫助，而四成半則是來自社區組織的支援，減輕了負擔。 團隊表示，如果能及早發現和給予基層家庭適切支援，紓緩相關壓力，可有效改善親子關係。 環境局局長黃錦星在立法會一個小組委員會上表示，政府預計最快明年下半年落實垃圾收費，會因應各項實踐計劃和其他配套計劃的進度，以及社會各方面的情況，就具體實施日期徵詢立法會環境事務委員會的意見。 當中「3座2室」內在玄關及走廊比例最細，玄關連走廊面積約36.5呎左右，佔單位面積約7.7%，且露台不設浪費空間的「摺叠門」，故成為「兩房連梗廚」的首選；至於「3座16室」及「3座19室」也只屬於次選類別。 御海灣 1期平面圖 但如果論校網，「帝御．金灣」所在的掃管笏，除了有「哈羅國際學校」外，其所跌入的「71區校網」也雲集了不少屯門區的名校，如「李金小學」、「鄭任安夫人千禧小學」也頗著名。 反而樓盤以南，剛好面對著「青山公路-青山灣段」，故部份單位會面對車來車往的噪音問題，特別是「第3座17-19室」幾乎是貼著馬路而建，除了要捱樓景之外，還可能會受到噪音所困擾，因此「3座17-19室」均需進行一些噪音緩解措施。 問題是，「帝御．金灣」的實際位置在「青山公路-青山灣段」中段，剛好座落在「香港黃金海岸1-4座」的，「帝御．金灣」樓高只得19樓，故很難穿過前方「香港黃金海岸」望青山灣景緻，故準買家不應對海景有過份期望。
- 60天即供最高22%折扣，折實價567.8萬至827.16萬元，折實呎價由16,186至20,380元。
- 另外，區內主要屋苑包括 置富花園,碧瑤灣,薄扶林花園,怡林閣,AQUA 33。
- 樓盤標準樓層為1層12伙設計，預計關鍵日期為2021年6月30日，樓花期約11個月。
- 雖然不能獲取4%現金回贈，但如果能於180天內完成交易，也可申請4%的現金回贈外，根據「super二按」的條款，若能於提前清還二按，發展商也視乎年期提供2-4%的現金回贈，以至若選擇部份還款也有機會獲取1%的現金回贈。
- 因此，別以為買兩房的內櫳會大得過一房連儲物室，實情這只是錯覺。
- 所以如果買家希望同時賺取現金回贈的話，但又希望可以有長成交期、以及有高成數按揭申請，則需要選用「建築期付款+發展商二按/發展商一按」。
- 信和置業（00083）旗下西貢133 PORTOFINO，昨售出1座2樓B單位，實用面積1,164方呎，間隔三房連套房，成交價2,373萬元，呎價20,387元。
選用「靈活EASY付款計劃」可選用發展商「二按」及「REGENCY 120」外，還可選用發展商「一按70%」計劃。 全期一按25年，首三年2.15厘，比起傳統銀行吸引，其後第4-25年則為6厘，故需要在三年後轉按。 當然，發展商審批準則也嚴謹，講明要提交兩年稅單、收入證明或銀行紀錄，且配額也暫未知多少。 比起樓盤最細兩房單位，「一房一儲物室」的單位面積只少52呎。 一共分兩期發展的「御海灣」，以為單位會望到海，實情卻未必做到。 皆因「御海灣」的第一期，是先推設於後方的「第2座」，大致可為三類景觀。 因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，景觀由於暫時仍等待屯門延線通車，故交通一點主要依賴輕鐵、巴士及小巴。
御海灣 1期平面圖: 屯門南 @中原樓市片區
當中90%用來支付「御海灣」新購物業，而30%則用來償還舊樓按揭貸款。 全筆貸款只有三年期，息率2.38厘，但每月只需償還0.5%樓價，突出部份會用來償還「御海灣」樓價的本金，實情是幫助買家儲本金的方式。 待三年期過後，再轉按至傳統銀行承做按揭，甚或借取按揭保險。 因為比起「現金PLUS付款計劃」，選用「現金尊貴付款計劃」才可選用發展商二按。 根據價單上安排，買家最高可向銀行申請一按後，再向發展商申請最高25%二按，而一二按合共最高80%按揭。 整筆二按年貸款年期為25年，會視乎借取二按成數多少而決定二按息率。 若二按成數少於20%，則首三年息率2.15厘；但二按成數多於20%，則首三年息率2.65厘。
至於「純兩房」面積最大的457呎單位，除了設有工作平台外，其廚房位置也特大，若多建一幅牆已可作梗廚看待，但至於睡房及洗手間的面積則沒有太大差異。 一房再上一級，可以升格至一房連儲物室的單位，面積會比起一房稍稍大，「Wetland Seasons Bay」一房半單位分布於12柱單位，合共有93個單位，面積由334呎-366呎。 首先要說明一點，如果你鍾情於光廁單位，一房連儲物室只有一柱單位提供，就是「5A座2-9樓C3室」，但若以景觀及方位作排序的話，這一柱只能當作四線之選，故買家需要自己作出衡量。 第2座樓景、南浪海灣樓景、目前巴士廠景，亦有屯門河道景觀，低層單位則有會所景。 開放式S室單位屬255平方呎開放式，入屋為小玄關，左邊屬浴室，右邊為開放式廚房，開放式廳堂呈方形，不設露台或工作平台。 當日憧憬「屯赤隧道」及「屯門延線」，令發展商以高溢價開售，來到入伙時，究竟租值是否企得穩，背後也看屋苑設施會否比起二手樓優勝。 會所已開放，但發展商說不方便拍攝，我們就無緣帶大家參觀一下；我反而想說一說入屋苑方法，近年新盤都流行給訪客「QR Code」作出入。
其實過去幾年，掃管笏一直被政府視為未來推地重心，除了剛提及的「國際紅十字路會」用地，在「帝御．金灣」左方、一幅原劃作「綠化地帶」的用地，早前也成功改劃「住宅乙類」。 地皮在今年初已推出招標，並由首度進軍香港的內房「佳兆業」擊敗十五個財團以35億元中標。 至於餘下一部份地皮，亦即現時「國際紅十字路會」現址，佔地29.6萬呎，規劃署也改劃為「住宅乙類」，最高可建樓面102萬呎，高度限制分別為85米及70米。 御海灣 1期平面圖 根據規劃大綱，「國際紅十字路會」及「帝御．金灣」兩幅用地之間，需保留足夠間距通風，故會開闢至少15米非建築地帶。
我們《胡．說樓市》團隊在早前「Wetland Seasons Park」入伙時曾作開箱，業主表示在露台放置了滅蚊器一晚後，第二天已有很多昆蟲屍體，在屋苑的園林行一轉也被蠓咬得小腿紅了一遍。 由於「Wetland Seasons Bay」的樓花期較短，預計不足一年後就可以入伙，故區剛收樓的「Wetland Seasons Park」就有極高的參考價值。 歸納市場資訊，這個樓盤的一房平均月租約10,800元至12,800之間，平均月租32.9元，按當日購入價420萬-593萬元計算，回報約2.4-3.1厘。 至於兩房單位，介乎12,500元至17,500元之間，平均月租31.3元，按當日購入價549萬-664萬元，回報約2.4-3.2厘，也可視為開價是否合理的一個指標。 「Wetland Seasons Bay」位於「濕地公園」路旁邊。
御海灣 1期平面圖: 御海灣 項目相關文件
面積290呎的「3座3室」、「3座5室」、「3座6室」、「3座7室」、「3座8室」全部朝向同一方位，面積及面數也是相同，故發展商在訂價上也沒有分別，故自行按樓價高低作排序便可以。 第一，該12柱單位「純一房」單位，實情可再仔細分兩類。 一類是「290呎-305呎」的；另一類則是「 呎」的單位。 兩款單位的客飯廳均有135呎、而睡房也有65呎大，唯一分別在於前者不設玄關、但後者在入門口位卻設有玄關，成為了面積高低差野。 「帝御．金灣」主打一房類別，首期就提供了309個一房單位，但當中也有幾種不同類別，包括「純一房」及「一房連衣帽間」，建議你用「消除法」來作出收窄範圍。 御海灣 1期平面圖 跟「御海灣」一樣，暫時沒有鐵路接駁，但不同之處，卻是「御海灣」未來會有屯門延線，所以即使「御海灣」的位置更偏遠一點，但論交通卻相對「帝御．金灣」優勝，故交通一項，我們只能給予1分。 另外，根據樓書記載，樓盤以西位置會有一個祖墳的位置，相信只會影響第二至三期「第7座」及「第1座」的景觀，今次發售的第一期則預計不會有大影響。
兩幅均為政府推出招標的用地，可建樓面分別為47.3萬呎及20.6萬呎，分別在17年及16年中標，中價價分別為31.68億元及14.01億元，每呎地價6,700元及6,800元。 另外區內還有兩個大型私人住宅重建計劃，包括由新地及興勝創建持有的「星堤二期」、以及新地及長實「小秀村」大型重建計劃，分別提供1,326伙及800伙。 經過城規會改劃，「帝御．金灣」現址改劃為「住宅乙類」，地盤面積24.2萬呎，最高可建樓面為66.3萬呎，限制高度最高70米。
御海灣發展項目 地皮位於第16區海榮路與恆富街交界，將建有兩幢住宅大廈，共分為兩期發展。 每座大廈樓高約27層(包括基座)，合共提供669伙中小型分層住宅，間隔由一至三房不等。 方面，項目鄰近輕鐵屯門泳池站，住戶可乘搭穿梭屯門、天水圍及元朗市區，或至西鐵屯門站轉車到九龍、新界多區。 御海灣 1期平面圖 而在南浪海灣附近，亦有小巴來往龍門居、新屯門中心、兆山苑及兆麟等多個地方。 單位的實用面積介乎254至692平方呎，樓底高度由3.15至4.25米，悉數採用開放式廚房設計。 普遍單位配置露台，少數另設有工作平台或/及2平方呎窗台。
Ｇ、H、J室開則相近，長廳設計，不設走廊，一細一大睡房分布大廳左右兩旁。 K室單位屬單邊位，長廳設計，大門至露台門位長約5.5米，客廳闊2.5米，外連露台，一細一大睡房分布大廳同一邊，睡房2設曲尺窗助賞景，睡房1則連工作平台。 洗手間麻雀雖小、五臟俱全，但就屬於黑廁設計，一期只有開放式單位「K室」及面積最大的「J室」為光廁設計，全部一律黑廁。 抬頭望望天花，這裡有一個燈槽，四邊裝有燈條，雖然頗有格調，但如果日後燈條壞了，則需要把假天花推開，之後逐條拆下來更換。 管理處職員說會告訴業主燈貼的規格；業主也可以付費管理公司協助更換。 減音窗裝置令近廳房多增兩呎窗台，以前我們常說窗台未必實用，但因現在窗台卻是隨屋附送，不計算入實用面積，所以有窗台也不一定是壞事。
餘下的「K室」位於單邊位，其中一間房間縮了入較後方位置，且其轉角窗闊度窄，又屬固定窗及減音窗，房間較暗。 在景觀上，「B室」屬二期中唯一一柱向北望內園單位，也是唯一不進行噪音緩解措施的單位，其面積也是最細的兩房開則；反觀餘下單位則全數向南望「青山灣」海景。 「御海灣一期」的揀樓攻略中，我們已經說過「御海灣」實際位置在「恒富街及海榮路」交界。 這幅前身屬「政府、機構或社區」用地，被政府視作住宅供應量，連同屯門東的用地改劃住宅。 御海灣 1期平面圖 縱然當時周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對，但最終政府仍成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。 其後項目延至2020年7月13日上載售樓說明書，隔天(14日)開放示範單位予傳媒參觀，16日公佈了首張價單。
長實地產投資董事郭子威指，將軍澳日出康城SEA TO SKY的售樓處，現階段保持正常開放，但會因應疫情變化，除要求客戶及地產代理配合防疫，售樓處會加強消毒，希望疫症盡快緩和。 該公司業務部助理總經理（銷售）林青龍補充，因應疫情，該盤展覽廳將加強消毒、淨化空氣及提供足夠潔手液，並要求所有入場人士戴上口罩。 如果著重單位內櫳空間的話，我們建議首選「5座9室」，單位面積雖然只得406呎，但這一款開則不設玄關，故可分配更多空間予內櫳，客飯廳空間也方正，更重要一點是主人房面積達90呎，比起「3座10室」(446呎)的主人房78呎還要大。 御海灣 1期平面圖 如果希望單位設套廁類別，就只得餘下兩柱「一房連衣帽間」可選擇，分別為「3座12室」及「3座20室」。 比起沒有套廁的單位，這兩柱的「衣帽間」較細，面積只有約30呎大，但間隔上也頗為靈活，在客飯廳與進入睡房間加一道門，就可自製作套廁單位。 至於「3座12室」(366呎)及「3座20室」(362呎)有何分別？ 要特別留意的是「3座12室」的露台，除了露台的摺門外，還多設一重「隔聲摺叠門」，佔用了部份客飯廳的空間。
有關發展項目期數及相關住宅物業之詳情，請參閱發展項目期數之售樓說明書及指明網站。 成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該發展項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
賣方建議買家親身到該發展項目期數發展地盤作實地考察， 以對該發展地盤、其周邊環境及附近的公共設施有較佳理解。 2「Club Regency LUXE」為發展項目的住客會所，會所及／或康樂設施於發展項目期數住宅物業入伙時未必能即時啟用。 所有發展項目內的住宅物業的業主、住客及其賓客均可使用會所及康樂設施，惟須遵守公契、相關政府牌照、規例的條款及規定。 部分設施及／或服務以政府部門之審批同意或許可為準，使用者或需另外繳費。
他可以選用「發展商付款辦法」、或者透過其他付款辦法來滿足「按揭保險」的需求，但第一步，準買家必先衡量自己需要多長成交期。 問一問自己，究竟200天成交期是否足夠，抑或需要更長的時間? 當然除了價錢是否吸引外，發展商付款辦法能否幫到買家也是出線因素之一。 御海灣 1期平面圖 其後，新地在掃管笏推出了「星堤」，這個由12座組成的項目，合共提供459個單位，實用面積由554呎起。 位置上比起「愛琴海岸」還要隔涉一點，交通並不算十分方便，卻勝在屋苑爭取到村巴接駁往荃灣港鐵站，較附近新興屋苑優勝。
選用這個計劃的買家，最大好處是可獲最高6%折扣額。 根據付款安排，準買家支付了10%訂金後，餘額90%需在簽署臨時買賣合後100天內找清，意味買家支付了臨時訂金後，就只得約三個月時間尋找銀行承造按揭上會，故時間上也較為倉促。 根據根據《一手住宅物業銷售條例》的執業通告，地產代理在提供優惠時，必須將優惠詳情告知準買家，並說明該優惠是由賣方提供，抑或是由其所屬的地產代理公司提供。 御海灣 1期平面圖 如果優惠是由地產代理公司提供，代理必須將其提供予準買家的任何優惠以書面形式向準買家作出，並具體列明提供優惠的條款及形式。
「3座高層地下及1樓」因不設「2室」的關係，令「3座高層地下及1樓3室」成為了大單邊，並連接了「風機房」。 與「風機房」連接的牆身厚度達「400毫米」，要業主獨力來承擔；至於「3座9室」的一邊牆身也會連接「電錶房」，也需獨力計入實用面積，故成為了沒有玄關的純一房次選類別。 「純一房」比例最高，一共有186個單位，分布於12柱，面積則由290呎至最大323呎之。 你可能會問，如果真的鍾情「純一房」戶型，在該12柱單位中，又應該怎樣選擇? 當中不少單位外牆設有長長「隔音鯺」，部份則跟外牆連接公共地方，有一邊牆身需獨力承擔計入實用面積。 以首張價單中推出「3座11室」(211呎)及「3座15室」(207呎)為例，兩個單位出現了四呎差異，大單位平均賣貴細單位七萬元，但實情純粹跟客飯廳外接牆身厚度不一有關。 5座15室 (1-18樓)30參看平面圖，除了開放式戶型面積最大的「5座10室」外，其餘開放式單位開則都一樣，入屋左右兩邊設有洗手間及開放式廚櫃，廚櫃旁預留了一個4呎小凹位，可用來擺放少量雜物。
第一，他可以選取「即供+100天成交期」，但再搭以發展商的二按、或全期發展商一按計劃。 這個計劃的折扣額，會比起不採用發展商付款安排少了1%，實質折扣額為5%。 御海灣 1期平面圖 在承造按揭時，要自己預算四成首期、向銀行承造六成按揭，故每月供款會較低，但自己卻需墊支較高門檻的第一筆資金。
論密度，「第3座」較高，分層單位接近一層二十三伙；而「第5座」則較低，一層十三個單位，但別以為「第5座」一定取勝，只因向西面單位，前方會朝向一小撮「政府、機構及社區」用地。 根據樓書的「發展項目的所在位置圖」，用地以北望向啹喀廟，是為三級歷史建築物，現為國際紅十字會的租用範圍內。 御海灣 1期平面圖 但這個樓盤最為人詬病是交通問題，雖然在「青山公路-青山灣段」已加裝迴旋處，但區內早上卻堆滿接載小朋友上課的家長客，令交通格外擠塞，一直也難以解決，故二手價升幅也不顯著。 截至2020年7月止，平均二手成交價約為12,200元，一房單位500多萬有交易，兩房單位則670萬左右。
御海灣 1期平面圖: 屯門御海灣ii周六起發售10伙 入場費504萬起
今次發展商還新增了一款「wetland 36」的付款計劃，可利用旗下的資產來借貸，但條件是「平均金融資產」及「入息」需不少於樓價30%。 所謂「平均金融資產」包括簽約前兩個月的股票、債券、外幣市值。 這個方式似乎針對一些沒有固定收入的買家，準買家需要先預備20%資金，而餘額80%金額則可以向發展商借取。 這筆貸款年期三年，雖然息率高達6厘，但只要每月依時還款樓價0.3%，則可以獲豁免利息，而整筆資金也用作支付本金之用。 御海灣 1期平面圖 如果準買家有信心能夠提前還款，還可獲取0.5%-3%的現金回贈。 第一種就是最簡單就是選用這方法後，照舊自己支付40%首期(因簽約後已分期繳付10%，故入伙時多準備30%)，餘額60%向銀行承造按揭，這種模式比起「現金付款辧法」會多了約11個月時間來籌組資金。
連同間隔計算在內，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤5分。 首批單位樓價低於300萬元，被視為一年半以來最平的新盤，除了跟開則細有關之外，交通配套因素也是其中之一。 首先推出的第一期「第3座」及「第5座」，由於位置較捱向地盤東面，一路之隔就是「國際紅十字路會」的用地。 在論述未來供應時，我們曾提及過「國際紅十字路會」用地已納入今年的賣地計劃中，稍後會推出招標作住宅發展。 御海灣 1期平面圖 雖然近年掃管笏成推地重心，但早於90年代已有發展商進駐這一帶，其中「香港黃金海岸」早於90年代初落成，成為區內指標屋苑。 發展商也保留了部份單位作長線出租，內裡還設有酒店及商場，除了成為支援區內的住戶的生活所需外，也成為港人假日消閒的熱點之一。 據發展商於2019年2月20日表示，計劃今年下半年推售項目第1期，不過樓盤最終於2020年7月中旬公佈首張價單。
賣方就發展項目期數、其周邊環境、建築物及設施並不作出不論明示或隱含之要約、承諾、陳述或保證。 以上相片於2019年05月29日及2020年07月04日於發展項目期數附近上空拍攝，並經電腦修飾處理，以展示發展項目期數大約之周邊環境、建築物及設施。 以上相片於2019年11月23日及2020年7月4日於發展項目期數附近上空拍攝，並經電腦修飾處理，以展示發展項目期數大約之周邊環境、建築物及設施。 御海灣 1期平面圖 示範單位僅作展示相關住宅物業之用，並不構成亦不得詮釋為任何關於發展項目期數住宅物業或其景觀或發展項目任何部份之外觀之要約、陳述、承諾或保證(不論明示或暗示)，不論是否有展示發展項目任何部份之外牆裝修物料、外在喉管或外觀。 【星島日報報道】新冠肺炎疫情惡化，惟多個新盤仍按步伐推盤。
話說我們在大堂登記後，保安就把這個「QR Code」列印在一張類似酒樓等位的紙張上，我們需憑這張紙張「掃一掃」才能上樓，但這張紙張彎曲不容易掃入。 御海灣 1期平面圖 樓盤叫「御海灣」，應該跟海景有關係，但實情這個單位跟海景的關係卻不大。 進入這個客飯廳也是方方正正，外設露台望屯門泳池景、下方輕鐵路軌及前方地盤。
