內地KOL靖海侯周日（12日）發文斥，小網紅為流量抹黑香港。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。 據OneDegree官網顯示，目前滙豐、恒生、渣打、東亞及建設銀行等，都接受OneDegree的火險保單；而花旗、星展香港、華僑永亨及創興銀行等則不接受。 當然，上述的保費是以保費率為0.15%來計算，實際相差金額未必一樣多，但投保前貨比三家，掌握更多資產資訊才決定有好處。 惟OneDegree網上承保的住宅物業，不論樓齡或物業種類，劃一以保額的0.03%為保費，這對於購入唐樓或村屋的業主而言更划算。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。
舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。 供樓封頂 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。 以貸款額600萬元為例，還款年期30年，加息前二手物業按揭利率2.725%計算，每月供款額24,416元，壓力測試收入要求52,015元。
供樓封頂: 按揭申請FAQ
現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。 使用細P的包括滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港等，大P則為其他銀行採用。 美國聯儲局宣布再加息0.75厘，為今年內第五次加息，已累計加息3厘。 滙豐銀行亦宣布明日（23日）起上調最優惠利率0.125厘。 假設購入樓價約550萬元的物業，業主每月或需要多供329元，一年下來，業主供樓支出便多約3,948元，壓力測試要求亦相應提高。
事實上，根據金管局最新統計數字，H按選用比例已升至90.5%，P按選用比例則只有6.4%。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 供樓封頂 供樓封頂 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
供樓封頂: 按揭常見問題
在息口趨升的環境下，除了提供H按計劃外，該行亦推出一個有利率差異化的P按計劃，讓有意置業的客戶多一個選擇。 客戶作買樓決定時，應考慮未來一段長時間經濟環境及息口走勢，按自身對利率變化的負擔能力，選擇合適的按揭計劃。 （上3.3%）供款額變化 （假設500萬月貸款攤分30年）以最新1個月HIBOR報1.9厘、銀行主流H按以「H+1.3厘」計，如今浮息部分已相當於3.3厘，即目前大部份業主均以封頂息計算供樓金額。 對於新造滙豐H按的業主，每100萬元按揭額假期攤分30年還，每月供款較調整「Cap」位前增131元，加幅3.3%；以現時平均按揭額約500萬元計，每月供款較調整前增加656元，加幅3.3%。
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，雖然美國加息，但同業拆息逐漸下跌，這個趨勢持續，故選用H按會較適合。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息周期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。 他提到，如參考更遠期的拆息，1年期拆息已攀升至3.5厘，意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上，以H+1.3厘計算，即按息將飆升至4厘以上。 他表示，倘若聯儲局維持加息策略不變，1年後本港按息有機會升到3至4厘。 事實上，近期淪為負資產的都是高成數按揭業主，而涉及物業主要為近2年推售的新盤，因一手樓往往比二手市場有高溢價，樓市升勢一旦逆轉，這些業主便最容易變成負資產。 供樓封頂 大家要注意的是，由於不少發展商有一定數量的新盤貨尾，料在未來多個月的開價不會太進取，壓抑二手市場，負資產情況可能會維持一陣子。
供樓封頂: 按揭查詢
事實上，2022年7月底，拆息達1.31厘，以H按+1.3厘，實際按揭2.61厘，即已升穿2.5厘的H按封頂水平。 假設以樓價600萬元，承造9成按保(即借貸540萬元)，以30年按揭年期及H按封頂2.5厘計算，每月供款(包括按揭保費)約22,403元。 而香港銀行體系結餘已迅速減少至近1,600億元水平，曹德明相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急。 而一個月HIBOR升穿1.2厘即H按封頂位後，第三季有機會挑戰1.8厘，屆時銀行加息壓力增加，或導致銀行加快調升最優惠利率（P）的步伐，有機會最快於第三季發生。 由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，王美鳳估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 供樓封頂 (過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。
中原按揭董事總經理王美鳳則認為，港P上升時間視乎結餘收縮及拆息上升之速度，料港P於今年第3至4季上調，按息年底或處於3厘附近水平。 未來聯儲局仍會繼續加息，隨着港美息差擴闊，本港資金外流，未來銀行結餘將進一步下降，而拆息亦會隨之上升，預期本月底前一個月HIBOR有望上試0.8厘，第三季更有機會挑戰1.8厘附近水平，即觸及H按封頂位，年內銀行有機會上調P或按息。 供樓及打算置業人士要留意整體經濟表現及自身負擔能力，時刻作出風險管理。
供樓封頂: 加息因素影響短期住宅成交量
他又預測，下周P息加幅最少0.25厘，甚至有可能追落後至加0.5厘，提醒置業人士應把握機會在其他銀行加息前，選取息率最優惠的銀行。 然而，隨著之後美國加息及資金成本上升，各銀行陸續提升「最優惠利率」，H按封頂率會上調，在加息周期內，H按利率會在銀行資金成本壓力下繼續攀升，而失去主流地位。 不過，現時一個月HIBOR為0.44%，銀行H按利率一般 H+1.5%，較一般P按的2.5%為低 。 H按計劃為「H+1.4%」，一個月HIBOR約為1.8計，按息即為3.2％，但滙豐按揭同時為客戶提供最佳的「H按封頂位」為「P-2.5％」（P為5%），實際封頂利息即為2.5%。
- 銀行公會是每天早上大約11.15分在官網公佈當日最新結算利率。
- ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。
- HIBOR短時間內飊升，哪豈不是加重H按申請人的負擔？
- 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。
- 但如果鎖息上限為2.7%，壓力測試門檻便是$38,693，上升$840。
- 部分銀行可能對一些貸款額較小的業主提供更保守的按揭計劃，當中的鎖息上限會比較高一點。
香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 鑑於現時尚有銀行仍維持H按封頂息於2.5厘，王美鳳提醒有上會需求人士可加快申請按揭，以減少加息後對入息要求之影響。 由於每間銀行的按揭計劃各有不同，其他因素如物業類型又會影響最終批出的鎖息上限，加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素，申請按揭前可先聯絡經絡按揭，在按揭專員的協助下找出一個最適合自己的按揭計劃。 假設貸款額為400萬及還款期為30年，以鎖息上限2.5%計算，壓力測試門檻為$37,853。 但如果鎖息上限為2.7%，壓力測試門檻便是$38,693，上升$840。
供樓封頂: 中原按揭王美鳳：
他提到，上一次香港加息前，亦有中小型銀行率先調升鎖息上限，兩天後所有銀行跟隨。 此舉是由於美國不斷加息，銀行避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」。 以固定金額供款，讓每月供樓開支固定，無懼加息的風險，對業主來說較有預算。 不過，建議有意置業人士，仍要預留充裕的後備資金，切忌借得太盡，並衡量自身負擔能力才入市。 但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔，壓力測試也能過得更輕鬆。
按揭市場一直由滙豐、渣打、恒生銀行及中銀香港主導，以今年首7個月計，4家大行佔樓花按揭市佔近65.5%，剩下34.5%則由其他10多家銀行瓜分。 不過，今年一手樓市較去年靜局，整體樓花按揭宗數大減逾21%，至3,074宗，導致4家大行的按揭宗數均下跌。 當中，渣打跌逾三成，而跌幅最少的滙豐也少了22.35%生意，但仍穩佔樓花按揭第一名。 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。
供樓封頂: 銀行按揭比較：本港主要銀行P(最優惠利率)按
至於個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝稱，參考上一次加息周期，當美國利率升穿2%以上，香港銀行亦只上調最優惠利率一次，幅度僅0.125%，對業主供樓成本影響有限。 「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。
供樓封頂: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 供樓封頂 中美就氣球事件關係惡化之際，中國外交部發言人汪文斌周一（13日）在例行記者會期間上表示，僅去年以來，美方氣球未經中國相關部門批准，10餘次非法飛越中國領空。 他批評美方首先要做的應當是反躬自省、改弦更張，而非污衊、抹黑、煽動對抗。
- 香港按揭證券有限公司近日宣佈推出「定息按揭試驗計劃」，提供3個年期的定息按揭計劃。
- 【H按】會根據HIBOR而變動，雖然HIBOR會隨著不同銀行之間資金流動而調整利率，有浮動的風險。
- 中銀發言人回覆傳媒查詢時表示，該行會按市場情況及客戶需求等各方面，不時重檢按揭服務條件，保持業務競爭力及為客戶提供不同的按揭服務計劃。
- 每位業主在跟銀行申請物業按揭時，在按揭利率的選擇上都會聽過【P按】和【H按】。
- 李若凡認為未來數月拆息下行空間有限，預計1個月和3個月拆息繼續在1.5厘上方波動。
- 息口續升，樓市前景難料，有意置業人士又如何應對當前境況？
- 現時樓市氣氛回暖，大行按息不動，進一步帶來好消息，相信樓市已消化加息影響。
