但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.875厘，故「5.875厘-2.5厘」下，買家的按揭息率為3.125厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。 事實上，2022年7月底，拆息達1.31厘，以H按+1.3厘，實際按揭2.61厘，即已升穿2.5厘的H按封頂水平。 假設以樓價600萬元，承造9成按保(即借貸540萬元)，以30年按揭年期及H按封頂2.5厘計算，每月供款(包括按揭保費)約22,403元。 供樓利息封頂 而香港銀行體系結餘已迅速減少至近1,600億元水平，曹德明相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急。 而一個月HIBOR升穿1.2厘即H按封頂位後，第三季有機會挑戰1.8厘，屆時銀行加息壓力增加，或導致銀行加快調升最優惠利率（P）的步伐，有機會最快於第三季發生。
因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 供樓利息封頂 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 5.25％及5.5％。 此外，現有按揭客戶亦可考慮過了罰息期後轉按，特別針對現時以發展商按揭供款或按揭息率較高的借貸人。
供樓利息封頂: 銀行加按息死線前 上車客如何「達陣」享低息？【星之谷專欄 – 香港01】
根據差餉物業估價署最新公布，6月份私人住宅售價指數為380.5點，按月跌1.14%，跌幅較5月份的0.2%為大，連跌兩個月，今年首六個月累跌3.4%。 供樓利息封頂 「既然HIBOR按息大部分時間都會低於Prime Rate計的按息，即是長遠有着數，而又有個以Prime Rate計的上限做安全網，那麼，就算真的加息，我也不用擔心了！」聽到Cissy這樣說，我也嚇了一跳，馬上糾正她。 市場預期美國或在11月起減息（見另文），李若凡指美國通脹難降，就業數據不差，認為美國今年不會減息，同時港P今年亦不會下調。
有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 買家購入物業時，向銀行成功申請按揭，並供款一段時間，隨後把物業的按揭轉移至另一間銀行承接，這就稱為「轉按」。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人，定息按揭的定息期一般在1至3年左右。 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。 承造按揭前，先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係，否則可能要另聘駁腳律師樓，費用大約$2,000至$3,000。
供樓利息封頂: 美國加息｜息魔勢襲港樓 800萬樓月供恐畀多3600蚊 仲未計P按升
因此，如果HIBOR急升，且實際利率超過2.5%，H按申請人即可以實際封頂利率，即為2.5%還款。 然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝稱，參考上一次加息周期，當美國利率升穿2%以上，香港銀行亦只上調最優惠利率一次，幅度僅0.125%，對業主供樓成本影響有限。 以購買800萬元的新盤單位為例，假設業主承造九成按揭，貸款額720萬元，還款年期30年。
這使選擇【H按】 為按揭利率也比較佔優勢和划算。 這個利率是參考香港12至20家銀行所提供資料，剔除最高和最低的三個數值，之後再取一個平均值，而計算出來的平均港元結算利率。 【H按】的利息相對浮動，升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。 當銀行體制的資金充足，利率會下跌；相反，當資金不足時，利率就會上升。 打個比方，當市場有大型股票上市，市民們會趁這個熱潮大量借錢認購。
供樓利息封頂: 現時鎖息上限一般幾多？
今年以來，美國聯儲局激進加息，香港在港元聯匯制度之下，也得跟隨。 各大銀行已陸續上調最優惠利率，而與樓宇按揭利率相關的一個月香港銀行同業拆息更曾升至逾15年高位，故銀行亦着手上調按息封頂位，以緩減成本壓力。 港人供樓，利息壓力大增，家庭可支配收入相應減少，必然會影響消費；而置業上車的壓力測試要求亦在利率上升下提高，變相亦增加了上車的門檻，抵銷了樓價調整的因素，結果上車不覺容易了。 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。 根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。
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她續稱，上調P後，或拉開H按封頂息率的差距， 新造按揭客戶仍有可能選擇H按計劃。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。
- ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。
- 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。
- 根據差餉物業估價署最新公布，6月份私人住宅售價指數為380.5點，按月跌1.14%，跌幅較5月份的0.2%為大，連跌兩個月，今年首六個月累跌3.4%。
- 不過，有一點要留意，是定息按揭餘下20年的利率難以預計，上述利率只是按照現時情況假設，採用滙豐P按利率計算。
- 王兆麒續指，發展商最近推新盤步伐略為加快，但由於市場氣氛受加息等不明朗因素影響，發展商推盤步伐未至於積極，而新盤開價相信也不會太進取。
- 目前銀行為爭取按揭業務，會提供息口和現金回贈等優惠作招徠，但會設立罰息期，主要避免借款人在這段期間提早償還全部或部份按揭貸款，以保障銀行營運成本和收入。
- 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。
- 他預期，根據拆息的遠期利率（forward rate），1個月拆息很大機會於9月或之前升至上述水平，估計港銀會於第三季末調整P及H按封頂息率。
「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。
供樓利息封頂: 加息因素影響短期住宅成交量
（2）樓價上升，借款人可透過轉按獲得額外貸款額，但若果樓價升幅不高，甚至下跌，令銀行對物業估價不足，轉按不會有太多着數。 特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。
由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，王美鳳估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 (過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。 H按利息現時是 H+1.3%，即把供樓日的一個月銀行拆息 加上了1.3%，便是當月的供樓實際利率。 故此，當HIBOR上升時，供樓利息會跟隨上升，但不會高過封頂利率 2.5%。 當然，對於準業主而言，利率上升，亦會令供樓負擔增加，從而加大透過銀行供款壓力測試的難度。 更何況，今年以來香港經濟的防疫政策與國際社會脫軌，加劇走資和移民潮，經濟一潭死水，營商環境惡劣，勞動市場前景堪憂，在收入不明朗下，即使樓價下跌了，用家的上車信心亦不復前。
供樓利息封頂: 港元匯價｜假若加P至8厘
回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主，而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。 急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。 舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.5厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。
不過有辣有唔辣的，採用定息按揭的，銀行是不會提供現金回贈及高息戶口，而且一旦減息時，業主是不能享受低息期的優惠，所以要衡量那一種按揭適合自己的。 基於H按的按揭利率已升穿封頂息率，最新突破2.5厘，創2019年12月以來最高，近日不論是大行，或是中小行均紛紛上調H按封頂利息，當中滙豐、渣打及中銀等銀行將封頂利息由2.5厘上調至2.75厘，不排除會再調整。 中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，現時與樓按相關1個月拆息已下跌多日至2.32%，反映港元資金充裕，銀行整體資金成本降低。 個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。 我們都知道香港大部分銀行是採用『一個月銀行同業拆息』作為計算標準，但是銀行資金流動性非常之高而且拆息也是每天都波動的，那麼各家銀行會採用『哪一天』的拆息來計算按揭利率？
供樓利息封頂: 最新文章
假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課税收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課税，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。 一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸税入息是以分開評税方式計算的。 若你和你配偶共同擁有該物業，你們可在報税表內申索各自的居所貸款利息扣除。 如果你是該住宅的唯一擁有人，並將該住宅用作你的居所，可扣除額是你在該課税年度實際已繳付的居所貸款利息，但以該課税年度的最高限額為上限。 【H按供樓】Hibor跌至0.75% 按揭如何部署？ 近日影響H按供款的1個月銀行同業拆息近日不斷回落，今日跌至0.75%，為H按供樓人士帶來喜訊。
此外，市場預期美國仍將以較急步伐調升息口，進一步令二手市場交投出現拉鋸轉淡的局面，對量價均帶來壓力，預料下次公布的7月份香港樓價指數有機會再跌1%左右。 一般中小銀行用大P (5.25%)，但如用大P，封頂利率為 P-2.75%，實際封頂利率同樣為 供樓利息封頂 供樓利息封頂 2.5%。 三年前按揭現金回贈只是1％，現時則高達2.1%，升幅驚人，未來幾年估計這情況料持續，因此不缺轉按賺錢時機。 【經濟一週－星之谷專欄】過去多年，筆者發現很多香港人不願供樓，認為孭上30年樓債，只會淪為樓奴。
供樓利息封頂: 銀行按揭比較：本港主要銀行H(同業拆息)按
B.業主申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。 要留意，申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。 美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。
供樓利息封頂: 樓市資訊 | 美聯物業
最優惠利率現時主要影響實際按揭利率，雖然加P有助提高H按鎖息上限，但同時提高活期存款利率，不利活期存款豐厚的大型銀行淨息差。 去年9月底聯儲局議息後，1個月港元拆息略為高於當時H按鎖息上限，加上美國通脹未見放緩仍會大幅加息，港元拆息料再有上行空間，推動港銀開始上調最優惠利率。 去年11月和12月議息後，港元拆息更大幅高於當時H按鎖息水平。
供樓利息封頂: 香港加息，買家每月供樓多幾多？
實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。 供樓利息封頂 星之谷按揭行政總裁莊錦輝稱，若業主希望降低供樓成本，可考慮透過轉按賺取現金回贈，又或者轉用定息按揭。 金管局早前解釋指，當港美息差擴大，資金流出港元令匯價轉弱，若港匯觸及弱方兌換保證，金管局將會買港元、沽美元，降低銀行體系結餘，令貨幣基礎收縮，從而推高利率穩定匯價。 那麼，如果在罰息期有資金需要，在原有銀行加按又是否可行？
供樓利息封頂: 銀行按揭比較：本港主要銀行P(最優惠利率)按
反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為6.125厘，故「6.125厘-1厘」下，買家的按揭息率就是5.125厘。 如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。 【H按走势】Hibor跌至0.39% 供楼人士慳幾多？ 近月隨著資金流入，今日一個月銀行同業拆息跌至0.39%，作為供樓人士究竟慳幾多？ 圖1為2016－2022 的美國聯儲局利率，圖2則為同期之一個月 HIBOR利率。 由圖1－2可見，HIBOR 是跟隨美國聯儲局利率浮動。
供樓利息封頂: 按揭利息支出如何？
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時中港兩地全面通關，加上近期拆息有所回落，對樓市有正面支持，而各銀行為爭取今年上半年的按揭業務，相繼推出各項優惠吸引客戶。 過往銀行的H按計劃鎖息上限一般與P按計劃的實際息率保持一致，但現時銀行會根據息口走勢及其按揭業績而有所調整，部分銀行的Ｐ按計劃實際按息比H按計劃的封頂位為低，因此吸引到新造按揭客戶選用並慳取更多利息開支。 銀行在提供拆息按揭同時也提供一個封頂息率或封息上限（Cap Rate）來保障業主。 雖然香港銀行的金融制度穩健，不過有些時候一些預料之外的突發狀況如新股反應過熱、市場大量走資或美國通貨膨脹太嚴重導致急速升息都有可能會影響銀行的資金成本而導致拆息突然升高。 一旦拆息抽升，而導致利率高於封頂位，銀行會自動把按揭利率維持在封頂位。 根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，今年1月份四大銀行現樓市佔率由去年12月66.9%增加至67.4%，而中小型銀行市佔率則由去年12月33.1%減少至32.6%。
供樓利息封頂: 傳中資行降P按息爭客 每月比H按慳413元
花旗銀行率先掀起加息戰，滙豐銀行﹑渣打（香港）、中銀香港（2388）﹑恒生﹙0011﹚及東亞銀行（0023）等紛紛「接力」上調按息，包括加H按鎖息上限及P按按息。 供樓利息封頂 如果HIBOR較低，選用H按，會較P按來得低息。 例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。 其實，媒體報道中提及的「加息」或「減息」，多指銀行相繼調整作為「標準利率」的「最優惠利率」（Prime rate）。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘，港美息差預期持續擴大。
