上銀豪庭租盤 內容大綱
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- 管理費有如物價，並非永遠不變，而是根據發展商及管理公司所訂定的水平而修正，業主及住客均需留意管理費的調整程度。
- 【明報專訊】除大學閣外，西半山尚有其他出租物業，包括恒地（0012）旗下已屆現樓的羅便臣道23號帝滙豪庭。
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然而，自2013年開始，單位先後加按3次，總貸款額達122萬元，其中一筆來自財務公司的貸款利息高達38厘，最終疑無力還債而淪銀主貨。 ●沙田第一城15座中層A室，實用面積約819方呎，套三房連工人套房間隔，雙方議價後終以1,138萬元成交，實用呎價約13,895元，原業主於2016年5月以約780萬元購入，是次轉售帳面獲利約358萬元，期內物業升值約45.9%。 ●將軍澳緻藍天2座左翼中層B室，實用面積942方呎，套四房間隔，另設儲物房，議價後以1,395萬元成交，實用呎價14,809元，原業主於2015年4月以878萬元買入，持貨近6年帳面獲利517萬元，單位升值約59%。 上銀豪庭租盤 鄰近天水圍嘉湖山莊再錄兩房戶低於「5球」成交後，三房戶呎價亦續低於1萬元。 中原文家輝指，屋苑11月錄24宗買賣，按月少40%，近日樂湖居9座低層D室，實用面積551方呎，開價568萬元，區內睇樓逾30個單位的上車客，見業主擴大議幅，以543萬元承接，呎價9,855元，低市價約3%。
哪對於新買家、收租投資者及租客來說，面對作為必要開支的「管理費」，又有何需注意？ 接下來，MoneySmart便為各位讀者解釋。 荃灣的美食及購物熱點深受區內外人士歡迎，不少較新的樓盤基座或僅數分鐘路程即為大型商場，食肆林立。 上銀豪庭租盤 譬如OP Mall海之戀商場、如心廣場、PLAZA 88、荃新天地、荃灣廣場和荃灣千色匯等。
上銀豪庭租盤: 沙田 都會廣場
▲2019 六大 居屋 終於有眉目：包括將軍澳雍明苑、荃灣尚文苑、馬鞍山錦暉苑、何文田冠德苑、深水埗凱德苑、火炭旭禾苑。 考完DSE（中學文憑試），是時候要找 上銀豪庭租盤 暑期工。 為方便一眾同學搵工，MoneySmart小編即為大家找來全港6大院線的兼職服務員時薪。
●西九四小龍3月共暫錄約25宗買賣，已追平上月全月，其中宇晴軒佔4宗，平均實用呎價18,342元，該屋苑3座中層A室，實用面積441方呎，兩房間隔，去年11月開價850萬元，今年1月調整至835萬元，現以835萬元沽出，實用呎價18,934元。 ●長沙灣宇晴軒7座低層B室，實用面積約554方呎，三房間隔，放盤兩日後即以1,000萬元交吉沽出，較原叫價1,050萬元減價50萬元或約4.8%，實用呎價約18,051元。 上銀豪庭租盤 ●鑽石山星河明居C座低層1室，套三房間隔，實用面積約593方呎，以約22,500元放租約1個月後，吸引區內客洽詢，雙方議價後減價約2,000元，以約20,500元獲承租，實用呎租約34.6元，新租客為新婚夫婦，睇樓兩次後決定承租。
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鍾家豪稱，上址為銀主盤，而且為特色樓層單位，全屋以落地玻璃設計，景觀開揚，屬優質盤源。 單位原叫價約820萬元放售，吸引兩組客人上門睇樓，並送訂至銀主，最終由上車客以「靚價」792.88萬元承接，折合實用呎價約15,045元，建築呎價約11,247元。 ●東涌海堤灣畔2座高層B室，實用面積854方呎，套三房連儲物房間隔，叫價1,150萬元，業主堅持零議價，因屬罕有高層全海景交吉放盤，故放盤數天極速獲買家以一口價承接，實用呎價13466元，追平2018年6月屋苑標準分層戶新高紀錄。 ●屯門居屋兆畦苑A座中層13室，實用面積489方呎，原先屬開放式，有足夠空間改為三房間隔，加上原業主有輕微調整樓價，區內換樓客決定於已補價自由市場以455萬元購入自用，實用呎價9,305元。 ●馬鞍山帝琴灣凱琴居11座低層A室，實用面積1,110方呎，三房間隔，望內園景，放盤兩個月，原叫價1,380萬元，累減130萬元，終以1,250萬元連車位沽出，實用呎價11,261元。
●天水圍嘉湖山莊賞湖居3座低層H室，實用面積約549方呎，三房間隔，原業主月前叫價約598萬元放售，獲區內首置客青睞，雙方價後以580萬元成交，實用呎價約10,565元。 ●上水御皇庭1座中層B室，實用面積約415方呎，兩房間隔，日前以10,800元租出，實用呎租約26元，業主於2019年3月以約450萬元購入上述單位，現租出可享租金回報率近3厘，屋苑現時有約13個單位放租，月租叫價由10,500元起。 ●沙田皇御居3月暫錄約2宗買賣，屋苑中高層D室，實用面積469方呎，兩房間隔，議價後以770萬元易手，實用呎價16,418元，原業主於2009年以359萬元入市，持貨12年帳面獲利約411萬元離場，單位升值約1.1倍。 ●沙田第一城3月暫錄28宗買賣，對比上月同期錄約16宗增加75%，其中43座中層D室，實用面積304方呎，兩房間隔，議價後以546萬元易手，實用呎價17,961元，原業主則於2009年以171萬元購入，持貨12年帳面獲利375萬元，單位升值約219%。 上銀豪庭租盤 ●馬鞍山新港城R座中層4室，實用面積503方呎，三房間隔，日前以808萬元易手，實用呎價16,064元，原業主於2013年以500萬元購入，持貨8年帳面獲利308萬元離場，單位升值約61.6%。 ●紅磡半島豪庭3月至今暫錄約9宗買賣，其中5宗為三房戶，包括2座高層J室，實用面積1,074方呎，套三房加工人套房間隔，擁維港海景，獲同區換樓客以2,628萬元承接，創屋苑單一分層戶新高，實用呎價24,469元亦創屋苑分層標準單位新高。 ●西半山俊傑花園高層G室，實用面積626方呎，套三房間隔，享山景，屬於區內三房上車盤，以1,368萬元易手，實用呎價21,853元，新買家屬於用家，原業主於2011年以485萬元買入，持貨10年帳面獲利883萬元，單位升值182%。
●鰂魚涌南豐新邨3月暫錄得6宗買賣，平均實用呎價17,141元，屋苑12座高層C室，實用面積391方呎，兩房間隔，以736.8萬元易手，實用呎價18,844元，原業主於2018年3月以685萬元買入，持貨3年帳面獲利51.8萬元，單位升值8%。 ●西灣河嘉亨灣2座低層H室，實用面積490方呎，兩房間隔，享池景，以972萬元易手，實用呎價19,837元，新買家屬於用家，原業主於2016年以600萬元買入，持貨5年帳面獲利372萬元，單位升值約62%。 ●筲箕灣遠晴低層A室，實用面積431方呎，一房間隔，獲租客以17,000元租入，實用呎租約39.4元，業主於2014年10月以647.8萬元購入，按買入價計算，租金回報約3.1厘，新租客為外區客。 上銀豪庭租盤 近年已成新樓供應集中地的啟德區，中原施蒂文稱，區內天寰2座低層C室兩房戶，實用面積460方呎，月租開價1.8萬元，減至1.65萬元租出，呎租約35.9元，低市價約8.3%。 而3座高層開放式戶，實用面積266方呎，降價1,000元後，以每月1.2萬元獲承租，呎租約45.1元，低同類市價約7.7%。 北角富澤花園中高層三房戶，原本每月叫租3.4萬元，終大幅下調約18%至2.8萬元租出，實用呎租僅約33元，低市價約一成。 本月中曾推拍的大角咀海桃灣1座中層B室，實用面積約818方呎，今次重拍開價1,730萬元，亦較之前下調20萬元，較最新銀行估值低約251萬元。
上銀豪庭租盤: 樓盤屋苑
帝豪峰 – 連天台加一套房 – 可步行到西鐵站 【行行企企 西鐵坐位】 樓盤編號︰WP 行過 … 屯門村屋 – 全新全幢內複式 – 連入車花園 地點：掃管笏 樓層：全幢共2100呎 特色：全新，連入車花 … 富澤軒 – 上銀豪庭租盤 700呎三房 – 400呎入車花園 地點：屯門青磚圍 樓層：700呎三房連400呎入車花園 … 為加強保障客戶及員工，提升會客及睇樓的安全，中原網頁及APP新增「代理疫苗接種徽章」，方便客戶辨別已接種疫苗的前線代理。
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她認為，撤辣可增加二手放盤，交投上升之餘，樓價亦有機會因供應增多而下調。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲需要現金周轉，但要交地址證明、入息證明，隨時仲要提供更多文件，真係令人心急如焚！ 上銀豪庭租盤 其實有啲Plan只要身份證同電話號碼就申請到，唔使交大量文件！ 放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。
二手樓價續升，紅磡半島豪庭套三房單位，獲同區換樓客以2,628萬元承接，呎價24,469元，同創分層標準單位新指標。 各區最新成交，《on.cc東網》為你每日定時更新報道。 消息透露，匯璽II第5A座中層B室，實用面積1,234方呎，原以5.6萬元放租，減價8,000元後，終以4.8萬元租出，呎租約38.9元。 上銀豪庭租盤 近月二手樓市的銀主出貨轉趨積極，不少更是劈價翻拍。 當中天水圍嘉湖山莊低層三房單位減價一成，僅開價450萬，較估值低約104萬元。
上銀豪庭租盤: 荃灣 海之戀
荃灣位於新界西面沿岸南部，是香港第一代、亦是新界首個新市鎮，自1954年起歷經數次填海，土地總發展面積已超過6,000公頃。 元朗加多利園 – 2100呎全幢 – 24小時保安管理 【配合你高尚尊貴的身份?】 樓盤編號：WP181 … 華安苑 – 鄰近錦繡花園 – 24小時CCTV優質屋苑管理 【優質屋苑管理喺你信心嘅保證?】 樓盤編號： … 樓盤︰卓薈居 地址︰元朗錦田公路 樓層︰三樓連天台 面積︰700呎 (建築面積) 天台︰700呎 間隔︰3房 售價︰$698 … 上銀豪庭位於荃灣市中心青山公路荃灣段405號（中原樓市片區：荃灣市中心）。 新一年推出拍賣單位都紛紛減價吸客，類型由私樓、居屋，以至半山豪宅都有。 其中屯門海翠花園有銀主盤減價20萬元，以478萬元翻拍，較個別銀行網上估值低約74萬元。
●屯門居屋龍門居12座中層K室，實用面積592方呎，三房兩廳間隔，日前獲區內首置客垂青，新買家為綠表客，原業主增加議幅，減價18.5萬元，上述買家於未補價第二市場以446.5萬元購入上址自用，實用呎價7,542元。 ●天水圍嘉湖山莊翠湖居1座中層B室，實用面積約633方呎，套三房間隔，年初叫價約658萬元放售，新近獲外區首置客承接，議價後最終以645萬元購入上址，實用呎價約10,190元。 ●大圍名城本月暫錄約21宗成交，已超越上月全月錄16宗，新近盛世3座南翼高層A室，實用面積688方呎，套三房間隔，日前以1,200萬元易手，實用呎價17,442元。 ●馬鞍山嵐岸2座中層A及B室，實用面積共1,785方呎，三房間隔，原先叫價2,400萬元，減價220萬或9.2%，終以2,180萬元獲承接，實用呎價12,213元。 上銀豪庭租盤 ●荔枝角美孚新邨3月暫錄約25宗買賣，平均呎價13,596元，該盤6期蘭秀道19號低層C室，實用面積611方呎，三房間隔，望內街，早前開價880萬元，經議價後降至815萬元成交，減價65萬，減幅約7%，實用呎價約13,339元。 ●鰂魚涌太古城漢宮閣低層D室，實用面積約702方呎，三房間隔，開價約1,330萬元，議價後以1,285萬元成交，實用呎價約18,305元，新買家為同區客，趁旺市斥資入市作換樓之用。
中原趙鴻運透露，銀柏閣高層A室套三房海景戶，9月底以2,680萬元放售，日前減至2,460萬元沽，呎價23,698元。 如果購入物業再放租的業主，不論是自行支付管理費，或是由租客在租金中代為支付，管理費也並非真正的租金利潤。 因此，業主需要扣除管理費後，再計算真正的租金回報。 近年新盤管理費約每呎$4，個別高達$5，若以350呎的單位計，即管理費約每月$1,400至$1,750。 管理費的水平亦按地點、服務及樓盤設施而定，洋房單位的管理費亦較分層單位貴。 例如最高級的豪宅盤，山頂的Mount Nicholson，每呎可達10元；東半山樓王OPUS HONG KONG，更曾創下每呎14.2元的紀錄。
上銀豪庭租盤: 荃灣市中心 @中原樓市片區
很多買家心儀荃灣樓盤正因其交通方便，日常生活配套完善。 此外，荃灣是新界西的交通樞紐，港鐵、巴士及小巴各路線的網絡完善，亦是進出機場的必經之路，連接離島及市區。 區內大型基建包括青馬大橋、汀九大橋、城門隧道、西鐵線及荃灣線等。 上水村屋 – 上銀豪庭租盤 全新700呎三房 – 可提供車位 地點：蓮塘尾 樓層：地下 租金：$12,500/月 樓層 … 屯門村屋-下複式- 可步行到西鐵站 【空間與便利共存】 步行到西鐵站、餐廳 並唔係私人樓既專利 1400呎下複式連花園 滿足你對 …
西貢有村屋業主購入單位僅1年，即淪為銀主盤，為市場罕見，而該村屋單位最終以401萬元沽出，一年多帳面僅升值1萬元。 此外，火炭南莊苑則錄得屋苑5個月來首宗二手成交，以3730萬元易手，為屋苑今年新低價。 天水圍嘉湖山莊銀主盤吸引同區客承接 還價後低市價5%入市 中層3房戶600萬元沽… 美聯物業天水圍嘉湖分行營業經理蘇哲熙表示，藍籌屋苑向來受用家歡迎，天水圍嘉湖山莊一個３房銀主盤日前經該行促成交易… 上銀豪庭租盤 對於近期經濟轉差，港威豪庭及太平洋會總經理羅納德． 陸恪表示，不擔會影響心出租率，認為只要海外公司仍在港停留，旗下單位仍有需求，料今年租務將維持平穩，租金增長仍有3%至5%。
包括英皇、橙天嘉禾、MCL洲立、百老匯、UA、Cinema City。 好順景大廈 – 1房1大廳 – 即租即住 地點：元朗鳳攸南街 樓層：低層 面積：建築440呎，實用309 … 專營村屋 |以熱樓盤編號︰FB 樓盤︰玄新和庭地址︰元朗錦上路樓層︰全幢連花園面積︰2100呎 (建築面積)天台︰700呎花園︰1200呎可入2車間隔︰4房2套房售價︰ … 中層村屋連車位 完善生活配套 實用中層 屋苑有管理員 鄰近寶田邨 完善生活配套 有專綫小巴前往屯門市中心及西鐵站 地點：屯門塘亨 … 成發山莊 – 海景單位 – 環境清靜 地點：屯門龍鼓灘 樓層：低層 面積：700呎 特色：海景單位，屋苑 …
市場上的租盤可分為「全包」及「不包」兩種，即是否由業主承擔物業的管理費。 租客最好在睇樓時，清楚了解該樓盤所需管理費開支，以更清晰地了解租金水平，亦可了解業主開價是否合理。 忠誠拍賣行之資深拍賣師及代理致力提供專業拍賣服務，多年來接受業主、銀主、財務公司、律師樓、遺產服託人及政府部門委託處理各類型物業及動產買賣，成功出售各類住宅、商舖、寫字樓、地皮、汽車、遊艇、機械及車牌等。 上銀豪庭租盤 『宅谷地產資訊網』只提供資訊媒介平台給予網絡使用者放盤或搜尋樓盤，資訊內容由第三方提供者提供或由『宅谷地產資訊網』從其他參考資料或來源獲取。 本網頁中涉及任何人士、產品或服務的資訊，不得視為『宅谷地產資訊網』推薦或認可。 由於『宅谷地產資訊網』不另核實第三方提供者的身份或所提供資訊的正確性及完整性或任何資訊並非最新的，請閣下自行向有關人士及部門核實。
利嘉閣吳子漢表示，上述單位實用面積約857方呎，望開揚景觀，單位放租約3個月才獲承接。 據悉，業主於1988年6月以約101.1萬元購入單位，以目前租金計算，租金回報相當可觀。 該行王英堂表示，第四波疫情來襲，部分業主擴闊議價空間或主動減價，昇薈2座低層B室，實用面積1,420方呎，四房雙套房間隔，去年7月開價2,100萬元，本月初已降至1,780萬元，再減202萬元，至1,578萬元沽，呎價11,113元。 據了解，受減價盤增加帶動，該區於剛過去周末兩日錄約17宗二手買賣。 疫情再爆發，二手業主群起劈價，近日由新界上車盤以至豪宅大戶，紛紛再現低價個案。 屯門叠茵庭特色單位減價後僅售558萬元，低銀行估價約6%。 東涌昇薈四房戶亦累劈522萬元沽出，成交價1,578萬元，為屋苑2016年入伙後同類型單位新低。
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美聯物業美孚高級區域營業董事吳志輝表示，二手承接力強，美孚新邨本月暫錄約48宗買賣成交，平均實用呎價約13,860… 百旺都集團發展，位於長沙灣單幢樓君凱豪庭，早於08年經已入伙，目前剛上載樓書，並推出餘貨應市，據樓書顯示，只顯示4個單位的面積資料，包括4樓、7樓、21至22樓複式戶，以及23至24樓複式戶，面積由436至839方呎。 消息稱，皓畋9座中低層兩房戶，減價至1,173萬元沽，約3年多帳面貶值約7%。 同區君頤峰6座中層戶，以1,580萬元登記售出，成項目2017年4月後新低做價，呎價低於兩萬元則屬屋苑今年首見。 上銀豪庭租盤 以市值700萬單位計，如單位月租$15,000，租回報率即為2.5%；若單位的管理費為每月支出$1,500，變相租金收入實際只有$13,500，租回報變相回落至2.3%。 荃灣由以往70至80年代的工業重鎮，演變成今日人口稠密的商住區，持續有不同的新樓盤登場，區內居住人口亦與日俱增。 荃灣區有大量新、舊樓盤供應，一手及二手選擇應有盡有。
區內指標屋苑方面有愉景新城、綠楊新邨、爵悅庭、海濱花園、荃威花園和麗城花園等。 2000年後新落成的荃灣樓盤則有映日灣、海之戀、海之戀・愛炫美、柏傲灣、全・城匯、環宇海灣、昇柏山及逸璟・龍灣等。 時至今日，忠誠拍賣行之服務廣為客戶認可，為行內盤源及拍賣場數最多之物業拍賣行，每週處理多項法院令及銀行物業之拍賣，本公司之專業代理並擅於處理複雜之物業買賣。 上銀豪庭租盤 近年，拍賣服務更繼續拓展至雜項及機械拍賣業務。 減價盤增 用家伺機入市 斥858萬元購宇晴軒2房… 美聯物業西九龍碧海藍天分行高級營業經理黃育強表示，減價盤增，有用家趁農曆新年前趕入市，經該行購入荔枝角… 睇好區內發展 上水御林皇府洋房獲承接 外區客斥5,350萬元承接雙號洋房…
樓市氣氛向好，不乏用家物色洋房盤源，美聯物業新界西北豪宅加州分行高級營業經理廖煜榮表示，該行剛促成一宗上水御林皇… 資料顯示，原業主2011年3月以約560萬元購得，是次轉手帳面獲利232.88萬元，升值約41.6%。 【明報專訊】除大學閣外，西半山尚有其他出租物業，包括恒地（0012）旗下已屆現樓的羅便臣道23號帝滙豪庭。 恒地營業（一）部總經理林達民早前表示，項目於2016年推售，累售22伙，尚餘68個單位待售，集團擬保留當中的30個標準及特色戶，計劃短期推出招租。 管理費有如物價，並非永遠不變，而是根據發展商及管理公司所訂定的水平而修正，業主及住客均需留意管理費的調整程度。 買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！
