幸福樓成交 內容大綱
這種方法的現金流壓力最少，可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂，待收到賣樓尾數後，才支付新購物業的大訂餘額及印花稅，即使積蓄不多亦可安心換樓。 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約(下圖)。 但假如手頭資金不足，便要待售出單位成交及收到尾數後，才可完成新購物業的成交，故出售物業的成交日越早越好，而新購物業的成交日越遲越好，兩者最起碼要相隔10個工作天以上，以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。
不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。 幸福樓成交
於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 幸福樓成交 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。
幸福樓成交: 搶樓！內科商辦交易年增兩倍 單價坐6望7
歐人彰表示，該案自Q1開始潛銷作業起，已接獲多組洽詢，與台商回流帶來許多企業擴編購買辦公需求，以及不動產開發商在住宅市場混沌不明，促使辦公產品屢創新高等原因有關。 美國認證商業不動產投資師CCIM、信義全球資產歐人彰副總經理分析，近期受許多市場買方委託代尋總部用地，其中以內科居多，主要是目前內科整體土地開發率已來到8成，西湖、文德段已分別達到92%與94%，即便是發展較晚的潭美段，開發率也達6成左右。 刊登內容的法定用途與現況使用不同時，恐涉違反建管法規，有遭勒令拆 除、改建、停止使用或恢復原狀之風險，請消費者於購屋或承租前多加了解相關規定，以保障自身權益。 幸福樓成交 台灣各地房價日漸攀升，北部地區更是嚴重，不過有些物件仍因特殊因素，會用低廉的開價來吸引民眾購買，基隆市一間位在火車站附近的透天厝，近日以144萬元求售，不過房仲也直白地在廣告文宣中標註「凶宅，上吊自殺」，還有不少人留言詢問詳情。 信義房屋美術明誠店店長袁國庭新人時期曾遇到一位客戶陳大哥，看屋一次後旋即決定下斡旋；眼看價格接近、斡旋單一簽基本上就等於成交，袁國庭卻放棄輕鬆成交的機會，主動提醒這位「急買」客戶暫緩購屋腳步，化解了對方可能因現金不足而面臨的違約風險。
當再次出售原有物業，並簽署轉易契(可理解為成交)後，可向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 假設已售出物業的買方，在最後一刻才通知終止交易，而換樓客已經簽署新購物業的臨約，由於已穩袋售出物業10%的訂金，即使新購物業亦須撻訂，總共蝕幅僅為「新買物業細訂+新買物業雙邊佣金 幸福樓成交 – 售出物業樓價10%的訂金」。 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則可平手甚至微賺差額。
遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。 上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以無需繳付印花稅。 一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃，雖然資金充足，但於現金流方面要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定對方撻訂時，對自身現金流的影響。
幸福樓成交: 服務門市
根據實價登錄資訊，「中悅一品」26樓戶總坪數為219.4坪，總價以9680萬元成交，扣除車位換算每坪單價為46.1萬元，創桃園市今年迄今成屋總價最高，也讓上一個屋主轉手獲利達817萬元。 桃園市中正藝文特區，近期豪宅建案林立，儼然成為大桃園地區最具指標性的豪華聚落。 根據實價登錄揭露，由中悅建設所建的藝文特區豪宅「中悅一品」，有「桃園最高樓」之稱，2月傳高樓層交易，26樓戶總價以9680萬元成交，為桃園市今年以來最高總價的成屋交易。 相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。 於正式買賣合約應有條款註明，如買方無法完成交易，賣方可以先殺訂，然後把單位重售；如果單位重售時的價值低於合約上的價值，賣方可追討有關差額等等。 但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。 社區每月平均單價可能因該月成交房屋坪數大小、單價是否含車位等而上下波動，請一併參考上方詳細實價登錄列表。
假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 幸福樓成交 假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話，幾乎可確保順利換樓(下圖)。 不過，由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約，期間相差最少一個月，須面對較大的樓價上升風險。
簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能走盞的日子就只剩成交日。 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。
- 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。
- 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。
- 但假如手頭資金不足，便要待售出單位成交及收到尾數後，才可完成新購物業的成交，故出售物業的成交日越早越好，而新購物業的成交日越遲越好，兩者最起碼要相隔10個工作天以上，以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。
- 一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃，雖然資金充足，但於現金流方面要好好安排。
- 根據實價登錄資訊，「中悅一品」26樓戶總坪數為219.4坪，總價以9680萬元成交，扣除車位換算每坪單價為46.1萬元，創桃園市今年迄今成屋總價最高，也讓上一個屋主轉手獲利達817萬元。
- 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。
假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，可豁免計算原有單位的按揭欠款。 另外，今年4月內科也出現一筆整棟交易，領航家投資興業以每坪66萬、30.68億元買下位於潭美段的長虹豐匯商業科技整棟大樓，短期行情上漲1成，單價坐6望7。 信義全球資產進一步統計，2021年上市櫃法人在內湖科技園區的廠辦交易，不僅規模大幅提升，單是一年整棟交易就破百億規模，其中單筆交易最大筆是三商美邦人壽以每坪61萬、總價34億元買下華固智富中心大樓。 幸福樓成交 信義全球資產統計上市櫃法人在內湖科技園區廠辦交易，2021年總交易金額達189億元，比2020年58億元成長2倍，且2021年整棟交易件數達6件，創歷年新高，主要是台北精華土地難尋，內科土地在多項題材支撐下，躍為近年企業總部插旗焦點。 周遭行情與區域行情統計資料已排除親友等特殊交易，及交易價格過高與過低之行情，並採用近三個月移動平均公式計算，以避免因極端數據資料及資料量體不足，造成所提供的實價登錄資訊與消費者之認知或與一般市場實價登錄產生落差。
幸福樓成交: 成交期
賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 幸福樓成交 在會計角度，賣樓者即使收取10%訂金，剩餘的樓價尾數亦不會出現資不抵債的情況，按道理大、細訂均可在既定日子收取。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。
歐人彰表示，預計6月17日開標的文德段科技工業B區土地，距未來環狀線Y34站約350米、周邊有TESLA特斯拉內湖服務中心、台灣大哥大數據機房、林秀俊基金會、好市多COSTCO內湖店、800米直上環東大道避開內科壅塞車潮，極具增值潛力。 文德段在2021年12月實價廠辦交易中，屋齡五年的德孚瑞光大樓，成交金額約1.35億元，估算每坪單價已超過70萬元，不遜市區站前西門商圈、南京四五段商圈的商辦大樓市場均價。 八大房屋仲介及在地品牌共1,400家以上「房屋仲介」同步聯賣，澎湖房屋買賣、澎湖土地買賣、澎湖租屋租地內容最豐富。
- 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。
- 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。
- 對於藝文特區房價，東森房屋中壢中美加盟店店長廖壽業分析，藝文特區以豪宅聚落著稱，目前行情約在4字頭，不過整體買氣與話題性較不如青埔；若單就「中悦世界中心」來看，近期一年成交單價約在45萬元，本次交易物件也符合社區行情。
- 信義全球資產統計上市櫃法人在內湖科技園區廠辦交易，2021年總交易金額達189億元，比2020年58億元成長2倍，且2021年整棟交易件數達6件，創歷年新高，主要是台北精華土地難尋，內科土地在多項題材支撐下，躍為近年企業總部插旗焦點。
- 於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。
- 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。
在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。
聯外道路由市民大道可通往環河快速道路，可串聯士林等區的新生高架道路及連接中山高、北二高及北宜高的建國北路。 鄰近擁有台鐵、高鐵、客運、捷運、機場捷運的台北車站，還有附近的多線公車，交通相當便捷。 八大房屋仲介及在地品牌共1,400家以上「房屋仲介」同步聯賣，台南房屋買賣、台南土地買賣、台南租屋租地內容最豐富。
3、依臺北市土地使用分區管制規則，本建物不可作住宅使用，請您於購屋或承租前瞭解清晰本建物合法用途，以保障自身消費權益。 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 幸福樓成交 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。
不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。 假如更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 本網站所列物件是由「太平洋房屋桃園友成幸福團隊及聯盟公司」提供，一家接案由聯盟中所有店提供服務，歡迎委託。
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信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，中正藝文特區目前為大桃園地區最具指標性的豪華住宅聚落，同時當地也有許多商辦都吸引知名企業插旗，在近期許多指標性公司進駐藝文特區的情況下，也吸引雙北不少族群移居，因此能創下高行情。 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。
對於藝文特區房價，東森房屋中壢中美加盟店店長廖壽業分析，藝文特區以豪宅聚落著稱，目前行情約在4字頭，不過整體買氣與話題性較不如青埔；若單就「中悦世界中心」來看，近期一年成交單價約在45萬元，本次交易物件也符合社區行情。 另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。 幸福樓成交 於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛把新購單位終止交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。
