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其實，「肉芽」、「汗管瘤」、「粟粒腫」或是「皮脂腺增生」和膽固醇無關。 有眼瞼黃斑瘤的人，的確有些人有血脂肪過高問題，但是50%的人沒有高血脂症，長眼瞼黃斑瘤的患者，仍應該要抽血檢驗血脂肪。 ●扁平疣：濾過性病毒感染，膚色或略帶白至微棕色的扁平小丘疹，外觀呈橢圓狀、薄薄凸起，線狀或片狀分佈；因為是感染，所以建議積極治療。 后来去外婆家玩，我舅妈用的采乐洗发水，我本来不想用，但是晚上洗澡要用，就将就用了，结果，头皮异常清爽，就是采乐那一款绿色用了一段时间就好了，超市买的，绿色清爽型，150ml。 油滋粒 生活易會員於本網站內所發表的全部內容為即時更新，因此生活易不會預先審查任何內容，並不會保證其準確性、完整性及質量。 此外，會員所發表的全部內容均屬個人意見，並不代表生活易之言論及立場。 用一茶匙蜂蜜敷在痱滋表面約 15 分鐘，切記不要用清水潄口。 茶葉含有單寧、茶鹼、兒茶素及維他命 C 等成分，有助殺菌和消炎，可以加速傷口癒合。 只要用一湯匙的茶葉泡茶，同樣早晚潄口一次，可紓緩痛楚。 油滋粒: 油脂粒點預防？ 平时应避免使用油脂性化妆品,需要补妆时也应用纸巾吸去脸上的油脂. A：粉刺形成主要是毛囊過度角化，加上皮脂腺分泌過度旺盛，令毛囊堵塞而形成粉刺。 白頭粉刺的對外開口比較細小，所以表面來看是一個白色的凸起物體；而黑頭粉刺因為對外的開口較大，所以可以清楚看見黑色的角質代謝物。 暗粒即「閉合性粉刺」，摸起來是表皮上凸起顆狀物，跟膚色顏色近似，暗粒沒有紅腫、發炎及膿頭等問題，不會痕癢也不會痛，令肌膚看起來凹凸不平滑。 油滋粒 而額頭、下巴是好發的暗粒位置，暗粒更有機會演變成油脂粒。 上文提過未完全吸收的眼霜都會引致產生油脂粒，因此日常應以按摩或印壓方法塗抹眼霜，以確保眼周肌膚能完全吸收；另外，亦可用紙巾輕輕印走多餘的眼霜，以免剩餘眼霜留在眼周肌膚表面。 醫美激光可以改善各種不同良性的皮膚問題，例如是癦、痣、疣、油脂粒及汗管瘤。 利用10600nm-10800nm波長的激光，在有油脂粒的皮膚部位照射下去，便可以使皮膚表層性突出的油脂粒瞬間便氣化，吸乾油脂粒的水分，讓油脂粒可以自然地脫落，皮膚便會回復光滑。 油滋粒: 油脂粒同脂肪粒有咩分別？ 若發現情況久久不退，家長應帶嬰兒到皮膚科或兒科醫生處求診，以作出正確診斷。 若是比較表淺、可以看到白頭的粟粒腫，類似粉刺，可以直接用針挑掉，但要做好消毒工作；也建議至較好的皮膚科診所，進行治療。 若是比較深層、看不到白頭，卻摸得出硬硬顆粒的粟粒腫，則必須利用雷射打洞，再把它擠出來。 油滋粒 亦有少數情況是由於餵哺的方法不正確或胃酸倒流，導致出現打嗝的情況。 免疫力下降是生飛滋原因之一，不但令人虛弱易病，亦令口腔黏膜易受感染，生飛滋就更難痊癒了。 以下為大家介紹幾款適用於口腔健康的保健品，有助預防及解決飛滋問題。 茶葉含有單寧、茶鹼、兒茶素及維他命 C 等成分，有助殺菌和消炎，可以加速傷口癒合。 師傅先將乳鴿抽油，加入甜酒及爆香的薑蔥等調味，以火力煀熟，最後加入新鮮水蜜桃粒，讓其清甜滲透肉味濃郁的乳鴿當中。 含超過34種類黃酮素，兼具多種人體所需氨基酸、豐富維他命B1、B2、C、E及礦物質，容易被人體吸收。 此外，會員所發表的全部內容均屬個人意見，並不代表生活易之言論及立場。…

用勺子刮去布料上的粉末，或者用吸尘器吸去粉末。 油泡怎么去除 如果布料上还有清晰可见的油渍，那就再撒些粉末。 15分钟后，用勺子或吸尘器把粉末清除干净。 先用热水冲淋衣物，接着挤几滴洗碗液在油污部位。 长胡子和遗传有关，体内激素分泌异常会导致女生长胡子。 锁住肌肤内部水分，具有高保湿力，洁面时不丧失肌肤滋润。 乳状敏感的舒适泡沫在舒缓肌肤的同时，进而滋润洁净肌肤。 一般来说，玻璃碗可以放入锅中蒸，如果是有特别标识不可以放入锅中蒸的，一定要避免放入锅中，如果不确定是否可以放入锅中蒸，… 鸡肝的营养价值比较高，含有丰富的蛋白质、钙、磷、铁、锌、维生素A、B族维生素。 它是动物的肝脏，其中维生素A的含量远远超过… 上海到成都约为1951.8公里，大家可以自己开车从上海行驶到成都，一般需要耗时22小时16分钟；大家可以从上海乘坐火车到达成都，… 油泡怎么去除: 厨房里的顽固油垢，如何轻松清理？ 揉擦约3到5分钟，让洗碗液分解布料里的油。 如果沾了油渍的布料不能放入洗衣机洗，比如精致的羊毛围巾或沙发某一部分的衬垫，你可以弄湿牙刷，让水渗入布料，代替洗衣机的“漂洗”功能。 让布料风干，如有必要，可以重复以上步骤（或进行下面的方法）。 以上几种方法是笔者整理的比较全面的办法，如果后续有补充会继续更新，也欢迎大家随时在评论区交流去油渍的方法。 2.不要乱涂乱画，爱护书不要在书本上乱涂乱画，不要让书看起来脏兮兮的，而是要爱惜书的每一页。 雖然燙傷跟鞋刮腳擦傷而引起水泡，兩者看起來沒有任何共通點，但對於皮膚而言，反應卻是一樣。 楊醫生：「人的皮膚分為表皮層及真皮層，當兩層分離，表皮層又沒有破掉，則會形成水泡。」如果你擦傷到表皮層被磨掉了，水泡也成不了形。 常見的水泡類型，都是由燙傷或磨擦等不同類型的外傷引起。 油泡怎么去除: 普洱茶疑问排行榜精选 也有的会在油箱底部装置一金属斜网，并用60目网消泡，起到的效果还是比较明显的。 另外，干洗剂或者Lestoil（一种重型多功能清洁剂）也可以用来代替洗涤剂溶液。 在使用之前，你必须先在布料上找一块不起眼的地方测试效果，防止用后布料褪色。 合适的茶具是冲泡好一杯茶的必要条件。 信阳毛尖属于长炒青绿茶，适合用玻璃杯、盖碗等开口茶具来冲泡，冲泡中不要盖盖，否则会把茶叶焖熟，使茶叶变黄、苦涩味加重。 二、选水选用纯净水或矿泉水，水烧开后放置到90℃左右。 三、冲泡根据杯子或盖碗大小，投放3-5克茶叶，倒入1/3开水，静置5-10秒再加水到7分满，一分钟左右就可以开水品饮了。 1915年在巴拿马万国博览会，信阳毛尖与贵州茅台同获金质奖。 信阳毛尖——中国十大名茶之一，陆羽《茶经》中记载：淮南茶，光州上。 那么，怎样才能冲泡好一杯信阳毛尖呢？ 一、选器俗话说，水是茶之母，器是茶之父。 油泡怎么去除: 方法 3 早上刷牙后或吃饭前漱几口隔夜茶，不仅能让口腔清新爽口，还能强健牙齿。 一些治疗鼻炎的中药也是用隔夜茶做的。…

在广东、香港流行用肠粉卷油条制成炸两，淋上酱油食用，可随意再加上辣椒酱和甜酱，也有直接拌粥作早餐的吃法。 油條形容人 油條形容人 广东人亦喜欢把以瓦砵把油条和鸡蛋及鱼肠焗熟食用，称砵仔焗鱼肠。 潮汕地区的人则喜欢把油条放进甜粥、壳桃仔等食物中一同食用。 清晨，城市里大街小巷的早点摊都会支起一口热油锅，微微地冒着油烟。 根据国家GB2760食品添加剂的卫生标准，以面粉为原料，经蒸、炸、烘烤加工制成的面制食品中，铝的残留量应≤100毫克/千克，统称无铝膨松剂。 根据中和值原理，合理调配碱性盐和酸性盐之间的最佳比例，刻意规避铝盐对人体智力的伤害作用，选用高效无毒副作用的酸剂，结合有效助剂，精制而成的第三代高效复合膨松剂无铝油条粉。 在实际的运用环境中，两都的频率都差不多。 常用于指某人在某个领域游走，并在此领域有了一定的成就或深深的了解了此领域内的各种猫腻。 中國南宋時期，秦檜殺害抗金將領岳飛。 油條形容人: 油条铝过量危害 撈鬆佬因普通話『老兄』的發音如粵語的「撈鬆」，「撈鬆」成為香港人對外省（非廣東省）人的粗俗稱呼。 粉腸廣東話的粗口「撚樣」的諧音之一，用作形容人面目可憎或奸狡。 北漏洞拉原本是越南話「現在開始」的意思，出自上世紀八、九十年代香港政府通過電台廣播向越南船民解說新政策的內容的第一句。 由於香港人也長期在本地電台廣播中聽到這段越南話廣播，香港人便戲稱越南人為北漏洞拉。 金魚佬在金魚街一帶徘徊的中年男性，泛指對小朋友有興趣的中年男性，「叔叔帶你去睇金魚…」是金魚佬的口頭禪。 油條形容人 鬼佬此詞語演變自「洋鬼子」，又稱「黃毛鬼」，是自中國人見過外國人的模樣後的普遍戲稱。 在这里，许愿一期姜思达录《十三邀》。 估计两个人面对面就两种效果，要么惺惺相惜，要么互看不爽。 在美食上，人们向来无师自通，中国人在研究美食方面，向来甲冠天下，各种食材均能手到擒来。 杭州有一种特色小吃“葱包桧”，是用薄饼卷油条和葱段，在平底锅上压扁并烤制而成。 二、高效：根据使用产品的不同特点，相继开发快性膨松剂，慢性膨松剂，双重膨松剂三种类别，上述三种产品，均不同程度利用双重发酵原理，保证发酵完全。 与其惧怕被别人贴上“油腻”的标签，不如做好当下可以做好的事情。 油條形容人: 油腻引申含义 先将面皮炸至鼓起来，捞出，将蛋液倒入鼓起的面皮中，封口，放入锅中复炸，炸至金黄出锅。 豆浆一起，并称上海早点的“四大金刚”。 在武汉，它的名字更加直白，糯米包油条。 当油条进入油锅后，高温使明矾（硫酸铝钾）跟小苏打发生反应，释放出大量的二氧化碳使油条变得蓬松，并形成氢氧化铝，氢氧化铝会和面团中的物质发生反应，让油条外皮在较薄的情况下也不易破裂。 一根好油条，除了能支棱起来，更重要的是入口酥脆，内里蓬松，这很大程度上是膨松剂的功劳，最传统的就是明矾加小苏打。 起源于广州荔湾、由珠江三角洲疍民创造的艇仔粥，如今成为广州粥品的一个标志。 爛gag很差勁的笑話，又稱為「冷笑話」。 木嘴讀法為 muk7 zeoi2，木字轉陰入調。 油条虽然平凡，却符合人类基因里对碳水和脂肪的呼唤。 而在香港術語來說，這兩詞可解作優優閒閒，慢條斯理，不緊不要的意思。…

最近不少人都選擇留家抗疫，如不想天天煮飯或吃外賣飯盒，可考慮在家燒烤！ 德國寶推出了迷你韓式光波燒烤爐，無煙無油，最近推出限時優惠，買機送烤肉拼盤。 油桶燒烤爐 多款家用電燒烤爐，韓燒、日式燒肉款、章魚燒小丸子款、串燒款、石板燒款或是火鍋燒烤一機兩用款，總有一款岩你心水，讓你家用都可以過燒肉癮! 安坐家中無碳火電燒烤，日式韓式燒烤，收藏使用方便，無論是一人獨享，親朋聚會，有BBQ就變Party。 最近不少人都選擇留家抗疫，如不想天天煮飯或吃外賣飯盒，可考慮在家燒烤！ 迷你韓式光波燒烤爐尺寸如同一張A4紙，包括2個燒烤盤及1個集油盤。 燒烤時不用加油，利用光波把食物烤熟，而且食物多餘的油份透過燒烤盤上的導油紋排到集油盤，不怕肥胖。 記者分別燒和牛、雞串及串燒雞翼，分別用了2分鐘、10分鐘及13分鐘，由於燒烤爐上下都有發熱線，所以食物比較快熟。 安坐家中無碳火電燒烤，日式韓式燒烤，收藏使用方便，無論是一人獨享，親朋聚會，有BBQ就變Party。 油煙方面，燒烤約1小時後，環境都會彌漫著燒烤味，而衣物上都會有燒烤味，但比韓式燒烤店的油煙情度更少。 平時用其他燒烤盤燒烤，可能中途要換盤，可是使用這個燒烤爐時，不用更換燒烤盤，只需用廚房紙輕輕一抹，便可有帶走食物碎屑和油漬。 油桶燒烤爐 油桶燒烤爐 記者分別燒和牛、雞串及串燒雞翼，分別用了2分鐘、10分鐘及13分鐘，由於燒烤爐上下都有發熱線，所以食物比較快熟。 迷你韓式光波燒烤爐尺寸如同一張A4紙，包括2個燒烤盤及1個集油盤。 油桶燒烤爐: 油桶燒烤爐 燒烤時不用加油，利用光波把食物烤熟，而且食物多餘的油份透過燒烤盤上的導油紋排到集油盤，不怕肥胖。 相關文章: 下一站是幸福 chinaq2026詳細攻略!（小編推薦） 中國人壽儲蓄保險好唔好2026詳細資料!（小編推薦） 元朗容鳳書中醫診所2026詳細資料!（小編推薦） 元朗容鳳書中醫診所2026詳細資料!（小編推薦） 石門京瑞廣場按摩6大優點2026!（小編推薦） 充氣睡墊2026懶人包!（小編推薦） 汇丰奖赏钱用法2026詳細攻略!（小編推薦） 汇丰楼宇估价2026詳解!（小編推薦） 欧舒丹 hk202615大優勢!（小編推薦） 歌頌讚美12大著數2026!（小編推薦）

1941年12月8日香港保衛戰首天，日軍第230聯隊經青山道抵達油柑頭，編制「青衣島攻略部隊」從油柑頭渡海進攻青衣島。 油柑頭村是一條客家原居民村落，建於1685年，有楊、陳、何三姓聚居，現時居民主要為楊氏後人（楊勝福堂）。 油柑頭村 楊氏於清代中葉經廣東潮州、惠州移居香港荃灣。 『宅谷地產資訊網』不發表任何聲明或作出任何保證，無論是明示或暗示的，就資訊的正確性及完整性作出任何保證。 如閣下繼續使用本網頁，即表明同意接受此等免責條款。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 地政總署回應，有關發展計劃將於法定規劃程序完成後推展，清拆時間將遲於原本預計的明年1月，地政總署會另行通知有關住戶確實遷出日期。 油柑頭村: 住宅 2014年，油柑頭村合眾堂亦有參與關門口村喬遷50周年誌慶。 油柑頭原指位於青山公路十咪半（現今悠麗路一帶）的小谷地。 隨著漢民村的建立，在柴灣角以西、油柑頭山東麓的一片山坡亦被稱為油柑頭。 而位於青衣北岸、樟樹頭及牛角灣之間的小谷地亦被稱為油柑頭，這是因為歷史上該處與青衣島其他地方並沒有陸路連接，青衣油柑頭居民都要依靠兩岸的渡頭以水路出入市區。 另一名居於漢民上村逾60年的周女士則指，其母親已經80多歲，本想於該村終老，對該村有感情，可惜現時配合發展而要搬遷。 她指，政府人員今年5至6月曾到家調查並通知即將收地，促其盡快向地政總署登記可盡快獲安置，但她一家即使多次向地政總署提供文件登記，迄今仍未有獲安置或賠償的消息，形容「真的搞到好勞氣」，期望政府盡快與她們溝通，勿再拖延。 路線最終會抵達大欖轉車站，沿河背村村公所旁邊石屎路前往。 主要街道包括青山公路 – 汀九段(油柑頭段)。 1941年12月8日香港保衛戰首天，日軍第230聯隊經青山道抵達油柑頭，編制「青衣島攻略部隊」從油柑頭渡海進攻青衣島。 1984年，因興建濾水廠之便，政府將位於漢民上村與屯門公路之間的山坡平整為油柑頭村的擴展區，同年楊氏宗祠落成。 青衣担杆山船廠區每年農曆七月十五至十七日會舉辦青衣油柑頭街坊盂蘭勝會，超渡青衣及油柑頭一帶水陸亡魂，並為船廠工友及街坊祈福。 另外，區內主要屋苑包括 恒麗園,金麗苑,嘉御龍庭,海濤花園,新麗苑。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 52,000，年齡中位數為 42.7歲。 劉先生續稱，荃錦公路曹公潭接駁多條行山熱點，如麥理浩徑、大帽山、元荃古道郊遊徑以至城門水塘引水道，「以往不少荃灣街坊多由荃威花園再往元荃古道，而跑手多數會選擇在青山公路，現在可多一個選擇」。 油柑頭村: 地產博客 政府收地卻未談安置賠償，新年將至居民或要流離失所！ 油柑頭村 去年10月政府曾向區議會諮詢，擬將位於荃灣麗城花園對上的油柑頭村附近政府土地作住宅發展，其中最受影響的漢民上村部分村民願意配合，早前被通知明年1月便會對該村進行清拆，但補償安置等安排至今卻消息全無。 有居於該村逾60年的村民稱對收地一事既擔憂又害怕，「起碼有補償都有些少安慰」，惟當局全無溝通，只怕居所一朝失去仍未等到安置。 漢民村是一條非原居民村落，1950年代末發展成一個寮屋區。 香港政府自1960年代起已多次進行清拆行動。 油柑頭昔日長有很多油甘子（即餘甘子），因而得名。 今年2月26日，包含有關發展計劃的《荃灣分區計劃大綱草圖編號S/TW/34》由規劃署上載以供公眾查詢，並於兩個月內收到93份有效申述，其中89份表示反對有關油柑頭村旁兩地帶的私樓發展。…

此外，油旺研究在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並制訂相應緩解措施。 行政長官林鄭月娥指按剛完成的「油旺地區規劃研究」，市建局會在油麻地和旺角，以創新、地區為本方式加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等。 第二，會邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。 第三，研究降低《土地（為重新發展而強制售賣）條例》下的強拍門檻，以加快舊樓重建。 因為單位沒有增加，可能要找額外土地安置重建戶然而，早在顧問研究提出三個方案以前，市建局行政總監韋志成已經多次在個人網誌表示指市建局有需要探討新策略，「看一看（油旺）哪些地方可以將密度增加，提高地積比；哪些可以做改劃，又或者轉移地積比，透過不同的規劃手段提升重建潛力」。 韋志成指未來油旺研究的方向可以從規劃層面上實行轉移地積比，儲存已收購但未使用的地積比，或轉移至其他具潛力的重建地盤。 韋志成在文中表示，「需求主導」先導計劃在2011年推行，並在2016年暫停接受申請。 他指出，由於全球供應鏈仍然受到干擾，商品價格可能不會延續近期的跌勢，而且，由於嚴重供不應求，扣除住屋的核心服務通脹率仍然太高。 況且，市建局的首要宗旨為服務市民，推動可持續的市區更新，似不應單單滿足機構的商業利益。 他指，市建局油旺區落實3個需求主導項目，每個地盤的面積皆不足1,000平方米，其中最細項目佔地只有470平方米，只可興建69個住宅單位。 「油旺重建規劃研究報告」提 4 大發展方案：興建大型水道公園、活化果欄成旅遊景點、興建多層大廈重置批發作業、活化旺角街市成為特色市集。 局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展，該處位於西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 退一步說，即使財政赤字無可避免，但倘若重建宏圖能有效平衡城市的經濟發展及社會需要，政府也能有效加以闡明，則縱使虧蝕千億，大概也能得到市民的支持。 況且，市建局的首要宗旨為服務市民，推動可持續的市區更新，似不應單單滿足機構的商業利益。 油旺重建規劃研究報告: 學者： 重建發展與更新重建可並存 當局以樓面地價每平方呎11,200元估算，現時的重建模式料只能帶來近2,100億元的收益，故會造成千億虧蝕。 市建局於去年五月展開油旺重建研究，範圍覆蓋多達212公頃，及約3,300幢舊樓，以市建局過往最大型項目《觀塘市中心計劃（K7）》計算，油旺重建範圍等如40個觀塘市中心（前裕民坊一帶）。 加上舊區建築及交通規劃過時，諸如油旺路面面積竟佔44%，遠較太古城的17%為高，但交通效率卻不如人意。 特區政府表示，大致歡迎油旺研究所建議的方向，並傾向採用「正」方案將被採納作規劃願景（見表），為日後逐步改劃相關的分區計劃大綱圖。 【時報-台北電】人工智慧（AI）聊天機器人ChatGPT引領風騷，近期是投資圈的熱門話題，多家科技大廠紛紛推出自家的AI系統。 油旺重建規劃研究報告 法人表示，AI時代來臨，加速電動車、物聯網的發展，AI新應用帶動高效能運算等新需求的持續成長，估計AI晶片今年將進入高成長期，長期仍看好半導體產業鏈，加上現在庫存正位於庫存去化期，半導體股走勢仍有所波動，可逢低布局半導體ETF，掌握後續反彈動能。 油旺重建規劃研究報告: 市區更新大綱發展概念藍圖 他續指，坊間誤以為有關計劃已被取消，但重申沒有放棄「需求主導」模式，並指會就其操作進行檢討，亦會總結經驗和執行細節，再作改善和優化，以便全面應用在明年展開的荃灣及深水埗兩個舊區規劃研究。 市區重建局行政總監韋志成今日發表網誌，提到「需求主導」先導計劃已進行的5輪申請中，只有3個項目能成功開展及落實推行，惟他重申沒有放棄「需求主導」模式。 市建局又提到，在研究範圍內，有超過四百幢樓宇的現有地積比率已達規定的最高許可水平相若，以及有四百幢樓宇的地積比率已超過其上限。 他指，雖然油旺重建未有提供確實的重建範圍，不至於「打開口牌」，但不排除於潛在重建區內會出現投機行為；加上區內有不少劏房户，他們未必即時獲得重建的資訊，擔心於重建開始前他們會被逼遷。 油旺重建規劃研究報告 他又稱，重建後只設首置盤單位，一般基層市民未能負擔，質疑油旺重建名為改善居住質素，實則「消滅」該區劏房户。 行政長官林鄭月娥於今天（10月10日）發表上任後第二份施政報告，有關城規議題再次成為焦點之一。 可是，市區重建部分卻未有足夠着墨，只輕描淡寫地說一句不直接相關的「我們可運用新增的土地儲備，將現時市區的稠密人口分散，有利落實舊區重建，改善居住環境，達致更均衡的全港空間發展布局」。 市區重建局於上年宣布研究重建油麻地及旺角（下稱油旺）一帶近212公頃的舊區，預計將耗資超過5,000至6,000億元，及虧蝕近1,900億元，市建局行政總監韋志成預料明年中完成研究並諮詢公眾，勢將掀起另一場「大辯論」。 天文數字的背後，涉及重大公眾利益、影響城市命運，而是次施政報告內未有清晰交代其發展理念，令人憂慮政府高層未夠重視計劃，甚至質疑本港的城規質素、理念還未能滿足時代所需。 油旺重建規劃研究報告: 重建4大方案…

油旺舊樓數千，按市建局行政總監韋志成估計，若全數收購成本高達1.1萬億元，因此如何融資成為一大問題。 據許德亮了解，果欄的商戶並不想搬遷，因涉及「執位」、外檔和內檔如何分配等複雜問題。 另一問題是按照果欄的規劃應是把果欄升高，下面用作泊車，但商戶不願搬上樓。 對於油旺區的重建工作，URA則是項目的重要持份者和「推手」，必須要與市場產生良性互動。 政府表示大致歡迎有關建議方向，並會採用增加額外建築樓面面積的方案，即是市建局提出「正負零」方案中的「正」方案，並支持推行研究建議的新規劃工具。 市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區，提出將花墟水渠改建為水道公園等的五大發展節點，改善地區面貌，並透過地積比轉移等新的規劃工具，提高重建的財務可行性。 油旺研究亦提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以提供誘因鼓勵實現有利市區規劃的特定目標。 這些目標可包括提供高於政府規定的額外休憩用地，地盤整合及改善整體環境和提高連接性的良好設計，如行人通道、地下廣場、空中花園和柱廊設計等。 油旺重建最新消息: 旺角暴躁男誤會被「呠」馬路中心開拖 粗口大鬧的士司機兼撻朵 在過去二十年，當局只簽發了五十三份入伙紙，剩餘建築樓面面積只有約為百分之七，分散在研究範圍內較小的地塊，超過八百幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 油旺重建最新消息 根據2011年實施的新《市區重建策略》，政府會在各個地區成立＜市區更新地區諮詢平台＞，以「地區為本」的原則，促進公眾參與及諮詢市區更新的事宜。 民間團體質疑市建局在油旺地區規劃直接繞過成立〈市區更新地區諮詢平台〉的機制，自行進行《油旺地區規劃研究》，先制訂了整個油尖旺的重建計劃，才對社區持份者和公眾進行諮詢，舊區街坊自主促進組 （頁面存檔備份，存於互聯網檔案館）質疑整個諮詢根本是先有預設結論。 油尖旺區議會通過「洗衣街及旺角東站政府用地發展計劃」，將興建一高兩矮的建築物，中間的商廈將樓高75層、最高320米，提供辦公室、酒店、零售及娛樂等用途。 近年市建局亦有預告地區性重建計劃，包括於6月時曾指會研究重建西灣河和黃大仙，將涉及共500至600幢大廈，期望1年內完成。 油旺重建最新消息 而市建局亦市深水埗提出「小區規劃」方案，涉及16公頃的深水埗舊區範圍。 報告未有明確訂明，轉移地積比的土地涉及的是甚麼土地，但本土研究社成員陳劍青質疑，將轉移地質比的土地涉及官地，猶如「全方位打劫油旺土地」，以公家資源補貼私樓發展，認為市建局應肩負責任，興建公營房屋，讓受影響的劏房户可獲原區安置。 油旺重建最新消息: 旺角美食 另有約43%的業主希望可「樓換樓」方案賠償，另有約42%業主希望「以7年樓齡的假設重置單位呎價×物業實用+相關費用津貼」作為賠償。 財政方面，截至三月底，市建局資產淨值四百七十億元，當中二百八十億元是不動產、一百八十億元是流動資金，未來五年動用三百四十億元，主要用以收購土瓜灣的重建項目，最快明年底招標，之後才有資金回籠。 對於有批評市建局重建賺到盡，韋志成澄清市建局歷來收購了八千個單位，若以四百七十億元來收購舊樓，以最近收購呎價一萬八千元計算，只能收購到六千至七千個單位，顯示市區重建工作艱巨。 油旺重建最新消息 為避免有人「落釘」，即於舊樓重建前買入有關單位以於日後收樓時獲賠償，一般不會預先公開重建項目的地址。 針對區內人口過於擠迫，規劃圖將分「正、負、零」三套發展方向，最遠涵蓋至二○四七年，合共九張圖。 「正」的發展方向，人口將與現時相若，為廿一萬至廿二萬；「零」的發展方向，人口將減至十八萬至十九萬；「負」方案的人口則進一步減至十五萬至十六萬，此一方案最難執行，因涉及大量人口遷離，短期內無法達到。 本土研究社陳劍青稱，日前公布重建的長沙灣兼善里項目，市建局早於2019年6月的網誌中提及兼善里重建工作，並於今年6月的網誌重提該項目，指「市區更新資訊系統」可協助規劃工作，包括將官地納入發展。 油旺重建最新消息: 香港迪士尼樂園加價劏客？一隻雞髀竟售$160！網民竟力撐：唔貴喎 根據研究報告，發展節點的例子有油麻地果欄毗鄰興建多層商業大廈，果欄以南興建精品酒店，旺角街市活化的住宅和商業混合發展等。 「負」方案是透過進行大規模重組和減少人口，創建一個宜居城市，此方案需政府採取更多主導措施，總樓面面積700萬平方米。 「零」方案是處於上述兩者之間，在維持現行分區計劃大綱圖容許的總樓面面積基礎上，改善宜居環境，總樓面面積 油旺重建最新消息 740萬平方米。 至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。…

市建局在油旺研究報告中，提出幾大主要區域作為重點重建區域，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展等。 除了改善舊區交通問題，將不同項目一同規劃，可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街，以提供臨街的地下商舖，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力，同時項目之間可產生協同效應，達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，改善該小區的連接性和整體居住環境。 局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展，該處位於西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 至於旺角方面，報告研究範圍建議將於旺角東水渠道一帶重開鋪面渠，情況類似韓國清溪川般，可於在河道兩旁設綠化公園，並在兩旁興建商住或服務式住宅混合發，沿途亦有商業街，配以特色建築提升吸引力。 發展局局長︰如果你看看公營房屋供應的數字，其實近幾年一直上升，這方面我們是開心的。 未來10年能夠供應的數字由兩年前 個單位，上升至去年的 個，再上升至剛剛提到的 個。 局方又建議在兩區劃出五大重點發展位置，包括在花墟徑附近興建大型水道公園，活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業等。 市建局早前估算收購價為1.1萬億元，若估算不變，即使市建局分期發展，也必須私人發展商參與才可籌集足夠重建資金。 跟灣仔、觀塘的重建項目相若，市建局建議以地積比率轉移、整合街區、放寬住宅用地地積比率和提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以吸引市場資金和重建不具重建潛力的舊樓。 油旺重建時間表: 地積比轉移 合作發展協議訂明項目內的商業部份，落成後由市建局及財團共同管理，市建局將擁有當中三成的權益。 深水埗屬傳統舊區，網格式的道路規劃令土地被縱橫交錯的街道劃分為多個細碎的地塊、土地欠缺整全規劃、社區設施不足或老化；而區內大部分樓宇普遍老化失修，存在消防安全設施不足，亦充斥劏房。 在2014年以前，市建局主要以「項目主導」的模式，在深水埗區開展重建項目，當中包括因應業主提出的訴求而作重建的「需求主導」項目… 研究提出，在油旺兩區共5個地點進行大改造，但公眾未及消化，行政長官林鄭月娥便在10月6日的2021年《施政報告》中宣布，接納研究報告內容，並指政府會從多方面入手，加快市區更新速度。 林鄭月娥在《施政報告》中表示，市建局會按完成的研究，在油麻地和旺角，「以創新、地區為本方式」加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。 至於主席林建文指當區舊樓林立，認為需急切處理三無大廈的重建，以及考慮在油旺區加設公共房屋。 香港2030+指出，為實踐可持續發展，香港需要改造發展稠密的市區，以應對綠化，公共空間及公共設施不足的問題。 ）是由市區重建局於2017年5月推行的研究計畫，內容為針對香港油麻地及旺角兩區的市區重建計劃，結果已於2021年9月公佈。 該規劃研究範圍為北起界限街、南至佐敦道、東起染布房街、西至深旺道、渡船街，共佔地212頃。 韋志成提及，在今次的油旺研究中，已檢視透過地積比轉移，可將區內一些未有用盡地積比、並位處於較難大規模重建的建築物，將其「剩餘」地積比取出，轉移予有重建潛力的地盤，令後者可建樓面積提升，增加重建效益。 油旺重建時間表: 「渡船角 度度食」餐廳獨家優惠 雖然項目在不同時間批出合作發展合約予發展商，但各個項目之間將透過「總體設計要求」所訂立的標準，發揮協同效應，加強地區對外、內的連繫。 市建局估計，全面實施概念藍圖後，可優化研究範圍的發展潛力，並可帶來公眾利益，包括將人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎；將休憩用地供應由目前欠缺一九公頃，增至擁有三公頃至八公頃的盈餘；以及減少兩成一至兩成二的道路空間，以提升環境質素及易行度。 油旺重建時間表 至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 研究根據發展密度、設計人口規模，以及對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。 市民未及消化，行政長官林鄭月娥便火速在10月的《施政報告》中宣布接納研究報告內容，並指政府要加快市區更新云云。 他認為，70年樓齡的舊樓，增長速度在未來10多年仍會較50年樓齡的舊樓慢，亦低於重建速度，換言之，應加強舊樓復修的工作，令舊樓的壽命可進一步延長，拖長需要重建的時間。 韋志成說，第一階段應為較為「年青」的樓宇作出「預防」措施，協助該批樓宇建立保養支出的財政儲備，並為新樓及半新樓的大廈公契著手，要求業主須付一定費用預留維修大廈之用，列明維修儲備的重要性。 研究包括區內基準研究、規劃及契機分析、市區更新總綱概念藍圖及策略的不同方案三個階段，合共兩年，預計於2019年中完成。 為避免有人「落釘」，即於舊樓重建前買入有關單位以於日後收樓時獲賠償，一般不會預先公開重建項目的地址。…

「觀塘市中心計劃」可說是「地區為本」規劃模式的「先導者」，亦是市建局歷來規模最大的單一重建項目。 油旺重建 觀塘市中心的更新，不再是一幢幢舊樓的拆卸重建，而是為整個觀塘社區帶來裨益，整體改善舊區環境。 市建局在2017年開始展開油麻地、旺角地區規劃研究，經過4年時間終於周五向立法會提交研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，並將部份範圍劃為「建議整合街道」發展。 歷時4年才完成的「油旺重建規劃研究報告」早前已出爐，市建局行政總監韋志成接受訪問時提到，未來市區重建應透過更新穎的方法提高效益，包括轉移地積比、容許住宅及非住宅地積比互換，整合街道等。 除了改善舊區交通問題，將不同項目一同規劃，可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街，以提供臨街的地下商舖，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力，同時項目之間可產生協同效應，達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，改善該小區的連接性和整體居住環境。 對於「更新」可能會抹走區內原有特色，施永青解釋，過往政府在條件許可下，都會保留重建地的原有特色，不過這不代表全部都能原區保留，例如旺角以往的「雀仔街」（旺角康樂街），也要搬到園圃街雀鳥花園。 施永青相信，即使定了要保留原區特色，但活化過程中都會有演變：「中環街市都變成賣咖啡。」政府的角色也只能盡量配合。 韋志成亦提出，重建時如可容許住用及非住用地積比，將住宅地帶改劃為「其他指定用途」並註明「混合用途」，只訂明總地積比及最高住宅地積比，因應不同因素及需要調整地積比的分佈，即可按情況隨時調整住宅或商業用途的比例。 油旺重建 他舉例指，過去一些發展項目已訂明住宅的地積比為7倍，非住用為2倍，即總地積比為9倍，但日後可引入浮動比例，即發展時可按情況調高或調低住用地積比，例如8.5：0.5或5.5：3.5等，但總體地積比不會變。 油旺重建: 「渡船角 度度食」餐廳獨家優惠 根據市建局在油尖旺區議會發佈的文件，研究建議將油麻地及旺角勾畫成數個「更新大綱發展概念藍圖」，以區內樓宇用途、密度、人口及土地用途等劃分地域範圍，再制定詳細的市區更新計劃及策略方案建議。 （大公報記者 梁少儀）舊樓林立、人口稠密的油麻地與旺角區，可能將會大變身，成為宜居、具活力、加強本地潮流文化、傳承地區特色的都市核心圈。 市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區，提出將花墟水渠改建為水道公園等五大發展節點，改善地區面貌，並透過地積比轉移等新的規劃工具，提高重建的財務可行性。 旺角和油麻地的住宅向來多屬私樓，但兩區用地日後經過「執位」後，這格局有望打破。 油旺地區規劃研究是由市區重建局於2017年5月推行的研究計劃，其目的為探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。 研究涵蓋範圍約為212公頃，涉及約3,300座樓宇，當中超過80%，即2,700多幢樓宇的樓齡為30年或以上。 至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 市建局正式完成油麻地及旺角地區研究，研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中，約六成五的樓齡超過五十年。 油旺重建: 市區密度過高 民間團體質疑市建局在油旺地區規劃直接繞過成立〈市區更新地區諮詢平台〉的機制，自行進行《油旺地區規劃研究》，先制訂了整個油尖旺的重建計劃，才對社區持份者和公眾進行諮詢，舊區街坊自主促進組 （页面存档备份，存于互联网档案馆）質疑整個諮詢根本是先有預設結論。 油旺重建 其中，油麻地南西九龍門戶綜合發展，範圍覆蓋渡船角一帶，因涉及樓多人口密集的「八文樓」（即文華新村），料逾3,000個舊單位逾萬人口受影響，最受注目。 油旺重建 在重建藍圖中，該處可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區，提出將花墟水渠改建為水道公園等的五大發展節點，改善地區面貌，並透過地積比轉移等新的規劃工具，提高重建的財務可行性。 油旺研究亦提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以提供誘因鼓勵實現有利市區規劃的特定目標。 他指，雖然油旺重建未有提供確實的重建範圍，不至於「打開口牌」，但不排除於潛在重建區內會出現投機行為；加上區內有不少劏房户，他們未必即時獲得重建的資訊，擔心於重建開始前他們會被逼遷。 他又稱，重建後只設首置盤單位，一般基層市民未能負擔，質疑油旺重建名為改善居住質素，實則「消滅」該區劏房户。 根據過往市建局重建程序，於宣布啟動重建後，當局會即日派人到場進行人口凍結工作。 本土研究社陳劍青指，居於該區的劏房户獲得的資訊未必流通，擔心他們於重建前已被業主逼遷。 而市建局於開始重建程序前，已指出潛在的重建範圍，不排除或有「落釘」情況出現。…

至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。 市建局正式完成油麻地及旺角地區研究，研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中，約六成五的樓齡超過五十年。 另一發展節點，則建議在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處、面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。 油旺規劃 該發展日後會連接通菜街和花園街、旺角道天橋系統及旺角東和旺角港鐵站。 研究發現，在研究範圍內旺角、油麻地及大角咀的3,350幢樓宇中，約65%樓齡超過50年，其中47%的樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」，更有37%為三無大廈。 油旺規劃: 旺角暴躁男誤會被「呠」馬路中心開拖 粗口大鬧的士司機兼撻朵 「油旺地區規劃」於本年9月下旬正式提交立法會，民主黨就重建規劃、大廈維修、安置等問題向該區居民進行問卷調查，發現逾9成居民盼能原區安置，逾4成業主都希望可以「樓換樓」方案作賠償。 然而，研究範圍的重建步伐緩慢，研究指在過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，超過 800 幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 財政方面，截至三月底，市建局資產淨值四百七十億元，當中二百八十億元是不動產、一百八十億元是流動資金，未來五年動用三百四十億元，主要用以收購土瓜灣的重建項目，最快明年底招標，之後才有資金回籠。 對於有批評市建局重建賺到盡，韋志成澄清市建局歷來收購了八千個單位，若以四百七十億元來收購舊樓，以最近收購呎價一萬八千元計算，只能收購到六千至七千個單位，顯示市區重建工作艱巨。 運輸署的研究顯示，旺角平均每日因上班，上學及其他原因而衍生的交通流量高達100萬。 同時，旺角及油麻地兩區亦是兩個吸收最多旅客觀光及購物的地區之一，單是旺角女人街／波鞋街及油麻地廟街每年就已經吸收了14％的總旅客流量。 文件表示，研究範圍內的道路佈局屬於網格狀的形式，道路空間比例達到四成，故建議封閉多餘的道路，透過「整合街區」方法，將小型街區整合成為較大和較完整的地盤。 在「整合街區」全面發展時，該道路將會關閉，並發展成為永久的休憩用地。 其中，油麻地南西九龍門戶綜合發展，範圍覆蓋渡船角一帶，因涉及樓多人口密集的「八文樓」（即文華新村），料逾3,000個舊單位逾萬人口受影響，最受注目。 在重建藍圖中，該處可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 油旺規劃: 發展次序需考慮樓宇狀況 此外，油旺研究在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並制訂相應緩解措施。 市建局早前公布歷時四年才完成的「油旺重建規劃研究報告」，建議在旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔；將「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等。 據思匯2017年公佈的休憩用地研究，現時旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）兩區的休憩用地，均遠低於目前香港的規劃標準（每人2.2平方米）。 本土研究社認為2030+作為指導香港規劃方向的策略報告，清楚表明香港未來的城市發展必須朝著「宜居城市」的方向設計。 策略報告明確提出要藉市區更新，改造舊市區擠迫的情況，空氣質素及噪音環境。 上述專題報告，與油旺研究「正」方案以「增長與宜居」並重的規劃目標一致。 要在稠密舊區達至這目標，較務實的策略是以「正」方案作起點，配合新規劃手段，重整低效益的土地用途、減少道路佔用大量地面面積以釋出土地，並透過新的規劃和建築物佈局發揮土地發展潛力，整體改善地區的連接性、行人網絡，增加綠化及公共空間，及提升公共設施水平等裨益。 「觀塘市中心計劃」可說是「地區為本」規劃模式的「先導者」，亦是市建局歷來規模最大的單一重建項目。 油旺規劃: 旺角東建大型露天廣場　旺角街市變市集 為了增加吸引力，報告建議日後可將受規劃限制、或重建潛力有限的土地發展權（送出地盤），轉移給擬議增長或增加密度的地盤（接收地盤），以容許「送出地盤」的建築樓面面積，轉移到「接收地盤」內。 研究涵蓋油麻地及旺角(油旺)地區， 面積約二百一十二公頃，涉及超過三千三百幢樓宇。…