置業初哥申請按揭時，難以預算最多可買入幾多錢物業。 其實在現行金管局按揭指引下，已經為置業人士提供一套可負擔的按揭及樓價方程式。 為了讓大家一目了然，經絡按揭今次兩個簡單的「樓價、首期、壓力測試對照表」，方便大家置業前計計數。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。
但要記住，標準按揭之外，尚有其他高成數按揭組合可以考慮，按揭成數可高至8、9成。 善用有關安排，可大幅減低儲蓄首期的時間，也可避免耗用父母退休金的顧慮。 當然，在選擇時要留意有關計劃的利率安排，是否合理，是否在負擔能力之內。 但在另一角度看，部分父母資助子女首期，如非用於投資，便是反映本地樓價極高，需要耗用多於一代人的時間付清樓債。
供樓首期: 領展供股跟唔跟供好？ 專家：Premium光環不再 一手黨宜忍手
如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。
我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 如果你係以「資產水平」為基礎去申請按揭，你最多借4成，如果你有幫人做擔保或者同其他人聯名持有物業，你個按揭上限亦會減少。
供樓首期: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
在香港購買樓花，「即供付款」及「建築期付款」是常見的付款安排，除非可以一筆過付清樓價，否則應小心選擇，以減省落在自己身上的財政重擔。 以400萬的樓宇為例，借足9成按揭，假設供款利率是2.5厘，還款年期是30年，每月的供款大約是14,224元。 供樓首期 新地（0016）屯門兆康NOVO LAND 2B期醞釀推售，新地代理總經理陳漢麟今（13日）表示，擬本周上載樓書，及公布首張價單。 目前銷售文件及示範單位等已屬最後階段，又不排除向NOVO 供樓首期 LAND第1期的向隅客提供優惠， 並再優化付款方法。 若果業主最終選擇借首期貸款，緊記要向賣家爭取3個月成交期(一般是60日)，這是因為申請首期貸款需時，最長是2個月，預較多時間，便毋須擔心成交期死線。 此外，本港與內地通關之後，樓市氣氛明顯改善，蔡宏興表示，旗下何文田站瑜一有條件於首季推售，現時項目1A及1B期已獲批預售，餘下1C期正待批出售樓紙。
有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。
供樓首期: 物業，非所有人合資格敍做9按
運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 銀行在審批每一個按揭申請時一定會評估申請人的信貸評級表現。 供樓首期 如果信貸報告評分不合格，就算準備好首期，銀行是不會批准按揭申請，因爲銀行怕借貸人不準時供款。 因此奉勸各位買家在置業前一年查閱自己的信貸報告，確保有準時還清卡數和貸款，保持優質的信貸評分。 相反如果是非首次置業人士，購買$1000萬或以下的住宅物業，最多可以借8成按揭，即首期為$200萬。
- 換言之，就算物業只由夫婦其中一人以個人名義持有，另一方亦有權在離婚時要求分得該物業的部分權益。
- 樓宇賣買律師費一般涉及3個項目，包括買賣合約、樓契及按揭契，律師費大多為數千元或以上，總金額會因物業成交價、樓齡、貸款額等因素而異。
- 不論一手或是二手樓，透過地產代理進行交易，便要支付佣金。
但是，如果不是儲蓄，而是從遮仔會低息借貸，每月還款便要扣除入息去計算壓力測試。 雖然遮仔會貸款不會註入環聯信貸資料庫，但從糧單上看便一覽無遺。 一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。
供樓首期: 物業首期及其他支出
新業主在承造按揭時，銀行都會要求業主購買「火險」，火險實際上是保障大廈的結構問題，例如颱風引致的門窗爆裂、外牆剝落等等。 家居保險則視乎個別條款，可以涵蓋水管漏水，導致屋內物品及傢俬損毀等情況，為新業主提供更多保障。 關於住宅物業價值與按揭成數上限，及按揭保險適用等問題，請參閱「最新按揭措施」，或配合「按揭計算機」作重新計算。 「香港銀行同業拆息」（Hong Kong Interbank Offered Rate）（HIBOR）即本港銀行的互相借貸利率。 一旦H按計劃的利率高於封頂位，H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。 因為H按設封頂息率，不少業主敘造按揭時都會選H按，以節省利息支出。
要留意，在審批按揭申請時，銀行還會一併考慮你有否其他按揭或擔保在身，及你的信貸評級表現等，嚴重不達標者，銀行有權不接受申請。 所以，如果你有置業的打算，請早於半年至1年前查閱自己的信貸報告，確保自己準時償還貸款和清還卡數，同時肯定個人身分沒有被盜用作其他貸款用途，以保持優質的信貸評級，這都有利向銀行爭取較佳的利率優惠。 至於收租物業供款與入息比率亦較自住物業嚴格，供款不能超過申請人入息四成，所以除非你子女已經屬於中等收入人士，否則此路基本上不通。 至於另一半，按現時細單位樓價，每月收入至少要有二萬多，才較容易通過這一關。
供樓首期: 購買二手樓 步驟八 – 覆檢單位
因應不同的貸款計劃及單位大小，這筆開支都會有所不同，雖然居屋供款壓力較少，但新業主同樣不能忽視這筆每月開支。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 一般來講，申請按揭比較少機會需要驗樓，除非單位樓齡較舊，或者銀行有理由懷疑單位有大型改動或僭建行為。
鑽石山啟翔苑最貴單位為B座33樓8室（502平方呎），售價為$4,888,600，首期為$244,430，總貸款額約為$4,644,170，每月供款約為$18,350。 2020年新居屋合資格人預計在6月揀樓，日前房委會公佈價單，究竟鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑、火炭彩禾苑及皇后山山麗苑入場費是多少？ 供樓首期 額外印花稅SSD是政府為打壓樓市炒風而設的額外稅項，任何物業於購入後3年內轉售，均需繳交樓價10-20%的額外印花稅 SSD。 另外，律師一般會代業主到土地註冊處進行屋契註冊，其費用亦會計算入律師費。
供樓首期: 購買二手樓9大步驟
以同樣月入3.4萬計算，申請人最高能買入約400萬的物業，首期更大幅下降至40萬。 但如果想買入更高樓價，基於受壓力測試限制，申請人未必符合資格。 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，保費亦會因應風險因素作出額外調整。 舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。
這樣亦等於自我保障，萬一如因業權出現爭拗，亦可聲明自己早已查冊，而非疏忽所致。 當律師及發展商完成臨約程序後，約5個工作天 (即一星期內)，便需要進一步繳付大訂，同樣為樓價的5％，其後就可以按照早前選擇的付款方式所規定的時限，完成相關按揭貸款。 相反，如果父母提供首期後，單靠子女收入仍不足以申請按揭，需要父母或其他非業主的親人作為借款人或擔保人的，相對便較不理想。 當然，此標準難以絕對化，例如預期子女在短期內可獲某些專業資格，收入將大幅上升，供款負擔可望大跌的個案總會存在。
供樓首期: 購買新樓 步驟 六 – 驗樓／收樓
所以我們會鼓勵買家選擇較大的律師樓處理，價錢方面也比較固定。 符合綠表資格的香港市民除了可以購買居屋，還可以購買新興建的公屋，也就是俗稱「綠置居」。 供樓首期 如同居屋，綠置居的買家有香港政府做擔保人，所以可以不用做壓力測試，最高按揭成數為100%。 買家不用準備首期費用，只需繳付一些手續費就可以擁有自己的物業。
在香港置業都需要繳交印花稅，以樓價水平分階段計算。 以目前樓價計，首置人士多需要繳交6位數字的印花稅。 如果不是首置客的話，則繳交樓價15％的從價印花稅（AVD）；如果是3年內轉手，則需要繳交額外印花稅 （SSD）；非香港本地買家，則要再交買家印花稅（BSD）。 如果單位無任何異樣，新業主根據按揭計劃繳付首期及樓價餘款後，再由律師確認一切無誤，即正式完成交易。 銀行會將批核的按揭金額轉賬予舊業主，至此物業正式交割，可以簽定「轉讓契」，正式「交鎖匙」給新業主。
供樓首期: 按揭現金回贈率三年間倍升
政府暫時大幅限制退休前提取強積金，包括不准作置業用途。 以往買樓首期動輒以百萬元計，強積金供款或許是杯水車薪，但現時首置的首期，可縮減至僅數十萬元，強積金供款對上車開支頓成可觀彈藥。 在股份買賣策略上，他建議可因應持股數的不同，作出不同調配。 散戶投資者如果持有六手的，建議近期沽出一手，「套現返來等44.2元供股」。
供樓首期: 「按揭計算機」所需輸入數字
總括而言，夫婦兩人在決定第一層樓應否以聯名方式買入時，除了要考慮樓價未來升幅之餘，也要視乎第二層心儀住宅估算樓價、長遠是否需要換樓等因素而定，最重要是雙方都有充分溝通與共識，避免因此事傷感情。 日前，有網民以「層樓寫左女朋友個名」為題發文，幾年前在朋友介紹下，方便事主日後再次置業，趕急地以女友名下購入一個筍盤單位，首期、供樓均由事主負責。 情侶關係良好的時候，開支不分你我，「有情飲水飽」，在關係有變時，過往的財務安排往往成為決裂時的爭端。 日前，有男網民在討論區發文，與同居女友拍拖9年，早幾年情急之下以女友名下買入一個單位同居自住，首期、供樓均由事主負責，現時事主自覺對女友感情淡如水，欲分手卻又怕在女友名下的單位被女友賤賣，不知如何是好。 網民對此各有見解，有的認為事主是「渣男」，有的安撫事主不用擔心被分身家。
供樓首期: 印花稅按物業原有市值計算
政府推出多項「辣招」打擊樓市，樓市成交委縮，而按揭業務是銀行命脈；由於按息下行空間近乎沒有，銀行為了搶按市佔率，便從現金回贈入手。 現時按揭利率普遍為一個月銀行拆息加1.3厘（即H+1.23厘）， 封頂利率為最優惠利率減2.75厘（即 P-2.75厘，或大P則是P-3厘)，實際按揭利息均為 2.375厘。 一般來說，我們購買一手新盤的付款辦法，大致可以分為「即供」或「建築期付款」，兩者分別在於支付尾數的時間。
按照中共統計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格》計算，去年9-11月，全國共有38個城市符合上述要求。 而此次下調首套按揭利率的城市，大多在這38城名單之中。 說難儲首期，不少人會以標準按揭成數6成作為計算基礎，400萬樓價計，單是首期便需160萬元，對月入萬多兩萬元的職場新鮮人來說，似乎是難以企及的目標。
不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 呼吸Plan是發展商通過旗下財務公司，提供準業主的高成數一按，這類計劃無須經過銀行審批，所以買家不需要做壓力測試就可以在不提供入息證明下借到按揭。
供樓首期: 獨家A.I.按揭評估
樓宇結構，保障範圍如因火災、颱風、洪水等意外造成的樓宇本身結構（地板、天花板、門窗、牆身和水管）損毀。 家居保險則保障家具財物，保障範圍如因火災、颱風、洪水等意外造成的居所財物（家私、家電、電腦、收藏品等）損毀。 市場上的保險公司競爭激烈，買家可以比較不同保險公司的計劃再做決定。 在沒有使用按揭保險的情況下，價值1,000萬港元以下的物業，按揭成數上限為60%，貸款上限為500萬港元。
