大坑道52號成交詳解

【Now新聞台】市場最高估值45億元的港島大坑道住宅地接獲25份標書，是去年初以來，再有政府地收到逾20份標書，地皮吸引到多間中港發展商獨資競投。 黃竹坑道52號合隆工廠大廈1樓，面積約7,500平方呎，以約8,280萬元成交，單位以每月12萬租出，回報率約1.7厘。 大坑道52號成交 本公司在此提供的資料僅作單位成交前狀況的參考，並不是為賣方/業主客戶發出或推銷個別單位，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 若因錯漏而引致任何不便或損失，本公司及中原網頁概不負責。 至於北角半山柏傲山，近期亦接連有單位易手。

將相關資本支出計算在內，這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。 據了解，單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有，早於1985年以190萬元購入，作磁帶生意自用，其後把單位作收租。 他原本以逾9,000萬元放售，最終因應市況減價約一成沽貨，不過持貨35年轉手，已獲利約8,090萬元，物業升值42倍。

大坑道52號成交: 大坑半山 @中原樓市片區

工廈活化後的建築物，因應地區性，用途相當廣泛，有酒店、商場、商廈等等，其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子，「食正」長沙灣轉型，項目知名度、價值及租金不斷上升。 世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出，工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元，改裝後可提供高達60%的租金溢價。 大坑道52號成交 過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長，明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。

同區及跑馬地一帶本月二手交投保持暢旺，市場指出，保祿大廈中層C室，單位實用面積973方呎，獲買家以2,450萬元承接，成交呎價約2.52萬元。 加列山道52號位於山頂加列山道52號（中原樓市片區：山頂）。 加列山道52號的實用面積由3,971呎至3,971呎。 山頂道52號位於山頂山頂道52號（中原樓市片區：山頂）。 山頂道52號的實用面積由4,873呎至4,873呎。

大坑道52號成交: 大坑道350號 位置地圖

該大廈由利豐集團（00494）馮氏家族私人持有，於2004年6月購入，作價2.4億，隨著今番易手，帳面獲利約5.6億，物業於十六年間升值2.3倍。 1月至今，市場已先後錄得4宗大額工廈成交，涉及分層、全幢以及工廈地盤。 大坑道52號成交 大坑道135號位處港島豪宅地段，前身為公務員宿舍，佔地約4.29萬平方呎，最高可建樓面面積約12.88萬平方呎，每方呎樓面地價24,836元，符合市場預期。

《文人報》指出，郭氏家族斥94億入股，新地西九商業地王寫字樓。 《小超報》講，港鐵康城12期招意向書，2019壓軸住宅地，估值最高77億。 政府今年9月底公布，安排3幅住宅地皮於10月至12月招標，分別為兩幅賣地表地皮和港鐵將軍澳日出康城第12期物業發展項目，兩幅賣地表地皮分別已截標和開始招標。 僅餘的日出康城地皮終安排招收意向書，12月23日截止，可望趕及在今年內正式招標，成為2019年壓軸招標的住宅地。 市場人士估計，該用地的市值（已包括補地價）約52.9億至76.9億元。 《阿爺報》謂，中信泰富奪大坑道地，55億建頂級豪宅。

分析認為長沙灣在位置上處於全港正中心，規畫狀況比觀塘更好。 而且在工商舖三範疇中，商舖最直接受疫情打擊，當叫停自由行、主要關口封閉，旅客數字跌至近乎零，加上疫情層面擴至全球，零售氣氛當然疲弱，投資商舖意慾一定降低，故有利資金流入工廈。 萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指，新計畫容許放寬地積比率，發展潛力大增，再加上向城規會申請的成本不多，若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建，全幢出售的價值也已大升。 大坑道52號成交 受多項因素影響，1及2月份工商舖交投慘不忍睹，其中1月份，成交量跌穿200宗水平，創出有紀錄以來新低。 港鐵今年業績大倒退，相信靠地產保本，最新推出康城站新一期，市場估計地價達七十多億元，收集意向書後年底標售。

據了解新買家為會德豐（00020）或有關人士，該集團已持有該廈業權。 分析估計新買家第一集團今次購入，並非著眼於租金收入，而是打算補地價重建為甲廈。 《大公報》報導，樓市寒冬照開高價市場潑冷水，恒大． 睿峰首度推售128伙，惟逆市高開缺乏叫座力，市傳首日沽出16伙，佔12.5%，以比例計是今年首輪銷售最差新盤。 大坑道52號成交 綜合市場及一手銷售資訊網統計，本月一底前暫一手只錄逾350宗成交，全年至今錄逾1.86萬伙，若有新盤趕及月底前推，或有機會挑戰2017年逾1.87 萬伙紀錄，而來年料有2.7萬伙新盤可推出市場。 地政總署公佈，東半山大坑道135號由中信泰富以32 億元投得。

【星島日報報道】（星島日報報道）近期整體社會氣氛有回穩迹象，連帶投地市場亦再度熱鬧，昨日截標的大坑道豪宅地，勁收25份標書，為近一年半以來，政府地皮接獲最多標書的紀錄。 入標財團包括一眾大中小型發展商，本地大中小型發展商群起入標，同時吸引多家中資發展商積極參與。 業界預期，估值介乎23億至28億，每方呎約1.8萬至2.2萬。 他稱，市場剛性需求仍在，換樓客多，但集團只輕微加價，期望以吸引價吸引客源。 惟區內呎價比之前已升很多，如藝人關之琳曾在2018年購入黃竹坑香華工業大廈13樓全層，面積7,226平方呎，當時以5,100萬元成交，呎價7,058元。 大坑道52號成交 至去年中，她再購入該工廈14樓全層，面積7,226平方呎，新近以7,000萬元成交，成交呎價9,687元，成交價比前一年貴了1,900萬元或37%，故投資者要尋寶，或要花多工夫。 除了有大金額成交，近期亦有高呎價的工廈成交，黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓，面積約7,500方呎，以約8,280萬元成交，單位以每月12萬租出，回報率約1.7厘。

香港置業李錦紅表示，屋苑5座中層C室兩房戶，實用面積約717方呎，放盤一個月即獲投資客洽購，議價100萬元後，以約2,100萬元沽出，實用呎價約29,289元。 原業主於一四年以約1,772.7萬元購入，帳面現賺約327.3萬元，升值約18.5%。 資料顯示，項目地盤面積約7830方呎，現為1幢樓高13層工廈，在1971年落成，樓齡約51年，據測量師的估值報告，項目估值逾6.9億元。 另晶苑國際（2232）就持有80.679%業權的觀塘勵業街5號的振業工廠大廈申請強拍，地盤面積11,054方呎，現為1幢樓高12層高的工廈，項目估值逾5.4億元。 大坑道52號成交 至於新盤方面，則為資本策略等發展的皇第，提供16伙，該盤早前已上載樓書。 大昌集團執行董事李永修表示，地皮屬豪宅項目，享有海景。 加上中美貿易戰有進展，近期社會局勢漸回復平靜，社會氣氛持續好轉，料樓市會平穩發展，加上低息環境持續不變，透露是次以獨資入標，出價仍較為審慎。

香港建設經理（公司秘書）賴錦權表示，集團以內地業務為主，是次屬首次競投政府地皮，並看好本港後市發展，故以獨資形式入標競投。 九龍倉同系會德豐地產常務董事黃光耀表示，是次獨資方式入標，由於同區新供應缺乏，料該地將以豪宅單位為主，並透露以合理價供競投，並看好豪宅市場發展。 港島區豪宅地皮供應罕有，一地難求，昨截標的大坑道135號豪宅，地政總署公布，合共截收25份標書。 為近一年半以來新高紀錄，入標以本地大型發展商為主，可謂蜂擁而出，分別為長實、九龍倉、恒基、嘉里、華懋、南豐、永泰、鷹君、華置、佳明、建灝、大昌集團，另外信和夥拍麗新及嘉華入標角逐。 大坑道52號成交 根據價單，大坑道339號6伙標準戶分布於A座1至4樓及B座3及4樓，實用面積1,507方呎至2,433方呎，售價由5,850萬至1.125億元，呎價由38,819至46,758元，創出區內新高呎價。 為此，發展商提供即供付款照減8%及6個月付款照減價3%等折扣。 再加上目前環球市況不明，中短線樓市走勢如6至9個月，市況實在難測，但在低息環境下，市場投資興趣仍存在，故財團多傾向發展長線，避開短暫不確定因素，而重建項目一般需時三年以上。

該地面積約42948方呎，前身為高級公務員宿舍，過往產業署曾將部分單位招租，屬於「住宅（乙類）」用途，以地積比率約3倍計算，可建樓面約12.8萬方呎。 事實上，是次入標書數目刷出近年投地截收標書新高紀錄，業內人士認為，港島區豪宅地皮供應罕有，加上該地景觀開揚，高層有機會遠望維港海景，故即使在近期社會及市場氣氛影響下，仍然吸引大批發展商參與競投。 至於該項目3伙尚未公布銷售安排的特色戶，當中A座5至6樓連天台戶，實用面積5,046方呎，售價3.715億元，呎價更高達73,623元，叫價媲美OPUS呎價。 工廈市場能獨撐大市，只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚，加上工廈呎價水位低，在市況不明下，適合財團購入作長線發展，故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。 當中，位置優越的長沙灣，以及港鐵通車後的黃竹坑，更成為熱門投資地。 中信泰富上月以32億元投得大坑道135號的內地段第9076號住宅用地。

• 《文人報》指出，郭氏家族斥94億入股，新地西九商業地王寫字樓。
• 龍華花園則屬七運宅，三面環山，布局情勢先利旺丁，後利旺財。
• 向南則有山為靠，最旺名譽及投資，利投資、偏財及名譽易得。
• 將相關資本支出計算在內，這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。

故工廈成熱門項目，相信第二季仍會出現大額工廈成交。 首先是活化工廈計畫所刺激，自八十年代起，香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業，數以千計的工廈單位亦隨之空置。 大坑道52號成交 政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施，容許15年以上舊工業大廈，免補地價整幢改裝活化作其他用途。

黃竹坑區商﹑住物業陸續動工及落成，為區內帶來大量居住及工作人口，為區內帶來可觀商機，並令地廠物業租盤更見搶手。 大坑道350號位於跑馬地大坑道350號（中原樓市片區：跑馬地）。 大坑道350號的實用面積由7,062呎至7,062呎。

區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 128,800，年齡中位數為 41.7歲。 同時亦有中資發展商捲土重來，包括中國海外、合景泰富、中信泰富等，不少亦以獨資形式競投。 此外，香港建設、東立地產等過往較少參與的財團，亦有意分一杯羹，當中香港建設更為首次投地。 大坑道52號成交 其他新盤方面，恒基地產營業（一）部總經理林達民表示，元朗尚悅前晚加推258伙，其中60伙將於本周六原價發售，平均實呎價10,148元，當中6伙特色戶均送1個車位。