「釘契」簡單來說就是業權或建築方面有問題，例如業主違反大廈公契、業權糾紛、業主欠債而拖欠不還、物業有僭建物等，這些問題會在土地註冊署上登記，令其他人(如買家)可以透過查閱物業記錄冊而得知。 「釘契」的目的是確保「釘契」人的權益，因為若業主破產或出售物業時，會按權益種類(如政府的稅項必定排第一)及登記的先後而定分錢的先後次序。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。
舉例：假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業，再購買第二間500萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即75萬元。 翻按物業 不少夫婦會聯名置業，但當有一定經濟實力時，就可以將物業業權轉至其中一方，好讓另一方回復首置身份再置業，減少稅項支出。 本文將詳盡分享各種按揭財技及注意事項，以及2022年新例放寬按揭成數後，甩名的操作是否有所改變，本文亦將一一探討。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 值得注意的是，如果遺失樓契，不論是否有重按需要，都應去律師樓申請「核證副本」，費用不能慳，否則將來百年歸老，下一代繼承業權時會出現問題。
翻按物業: 物業未過額外印花稅（SSD）鎖期，甩名予近親須否繳付SSD稅？
去年疫情影響下，越來越多消費者改為網上購物，令物流需求增加，但疫情卻未能有效帶動香港物流業發展。 由於一般業主均有承造按揭，也就是我們把物業抵押給銀行，銀行會將一項按揭押記令註冊在物業的土地註冊處紀錄內，而相關樓契文件也就會由銀行保管，直接還清所有按揭貨款。 翻按物業 若下手買家協議購入該物業時，律師及銀行均會索取查閱樓契，而銀行在查閱後才決定是否批出按揭。
現時（2020年8月）最佳按揭利率為 H+1.5%，總回贈（銀行回贈加中介回贈）最高為 1.2%。 另外要留意，如有其他按揭在身，現契行資產審查最高按揭成數便要扣減一成，即最高3成。 如行入息按揭，也可能需要扣減一成（如經按保做高成數按揭可免減一成，但只適用於樓價600萬或以下）。
翻按物業: 什麼是「按揭成數」?
至於按揭套現方法，可以分為現契樓及還未供滿物業兩種情況，現在試跟… 他說，現時香港一個貨櫃車泊位月租逾4,000元，深圳及廣州只需要1千多元人民幣，新加坡只需約300多坡幣，即大約1千多港元，因此不少船家也選擇到其他港口，以節省成本。 他建議一旦用地由新營運商投得，可由政府充當「球證」，計算機械的拆舊率及價值，要求新營運商向上一手支付費用。 翻按物業 翻按物業 雖然隨著美國加息，本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升，但目前普遍仍處於3%以下，利率較市場上大部分私人貸款為低，這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。 加按是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭，由始至終只涉及一間銀行及一份按揭貸款，就是原有按揭貸款所屬的銀行，才可以進行加按。
如果仍有入息的話，不論是長者或壯年，可以申請最高八成按揭。 但要留意，雖然政府2019年放寬按揭保險規限，1,000萬元以下物業最多申請八成至九成按揭，但不適用於現契重按。 業主只能經按揭「舊制」進行，樓價600萬元或以下才能申請八成。
翻按物業: 食物製造廠牌照
若一個月內銀行未能批出按揭，雙方只要重簽另一張臨約便成。 相反，如丈夫先將聯名物業甩名給太太，須以400萬的一半價值計算印花稅，稅項為100元。 其後丈夫恢復首置身份，買入第二間500萬元物業，印花稅為15萬元。
對於買入市區住宅的人士未必需要細讀地段編號或地契，但對於買入村屋的人士非常重要，因為新界範圍的地段編號能有助識別村屋的位置，或者如果買入工廈必須瀏覽地契的資料，以了解單位及大廈的使用條款。 業主需要找律師從土地註冊處勾回樓契的「核證副本」，每份文件預200元至300元，樓契文件愈多，律師費便愈貴。 獲得核證副本後，可以作出宣誓，然後便到銀行申請現契重按。
翻按物業: 問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
但在司法实践中可能会因特殊情况，比如合同条文约定有悖于公序良俗、合同当事人间存在虚假意思表示、串通欺诈等，如此仍会影响“EP除名权”的效力。 如果任由股东不履行义务而导致公司整体消亡，则有违公司社会责任的承担，而公司除名权在维持公司存续的情况下，解决了公司不能正常运行的难题。 在一定程度上对公司相关者利益及社会责任的实现提供了制度保障。 股东除名制度是出现特定事由时，公司按照特定程序剥夺不履行出资义务股东的股东资格，公司对不履行义务的股东除名不需要征求被除名股东的意见，公司可以直接做出决定。 另外，如果物業由多於一名業主持有，在業主資料的「身分」中也能顯示出來。 如果屬於聯權共有（俗稱長命契），會顯示為「JOINT TENANT」；如果屬於分權共有，則顯示為「TENANT IN COMMON」。
據知情人士透露，部份公司原是一輝的客戶，以分租形式提供貨倉及物流服務，但由於欠租，這些客戶轉為直接向業主租用倉庫。 如生意或業務涉及任何為卡拉 O K 用途而開設、經營或使用的地方，而該地方位於已根據《食物業規例》 ( 第 132X 章 ) 獲食環署署長發給食肆牌照的處所內，則有關生意或業務必須向食環署署長申領卡拉 OK 場所許可證。 為方便食物業盡早開業，食環署推行暫准牌照制度，向已符合衞生、樓宇安全和消防安全各項基本規定的處所簽發暫准食物業牌照。 暫准牌照的有效期為六個月，在這段期間，持牌人須履行所有尚未遵行的規定，才會獲發正式牌照。 本指引就從事受食物環境衞生署署長(食環署署長)根據《公眾衞生及市政條例》(第132章)及其他相關法例規管的活動，必須申領的牌照類別，向市民提供資料。 根據稅局的豁免條款規定，近親轉讓可以免卻「額外印花稅」、「買家印花稅」，並不需要繳付劃一15%的「從價印花稅」，而僅按較低稅率的「從價印花稅」及按其購入的業權份數來徵稅。
翻按物業: 影響「按揭成數」的六大常見因素:
不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。 香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明文件， 讓銀行重新批核。
他續稱，在港承造按揭有多個好處，一是匯率在承造按揭時簽訂，之後無需再承擔匯率風險。 二是利息較便宜，香港息口一向較內地低，內地按揭息率約5厘至6厘，香港按揭息率則介乎2.75厘至3.75厘左右，較內地低兩厘多，年期兩地差不多，均不多於30年。 此外，雖然客戶仍需回內地一次，但前期手續均可於香港辦理，無需頻密往返兩地，節省不少交通與手續時間。 凡屬人工建造作游泳之用而公眾又可進入 ( 不論是否須繳付費用 ) 的水池，或由任何會社、機構、協會或其他組織經營的人工建造作游泳之用的水池，必須向食環署署長申領泳池牌照。
翻按物業: 透過聯名物業甩名，再買第二層樓，能慳幾多稅呢？
以物業抵押形式向銀行借錢，銀行在借出按揭時須遵守金管局的樓宇按揭要求，亦即最高只可批出估值的6成金額。 銀行提供的現金回贈是轉按的誘因之一；即使業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差，單純新造按揭可取得銀行一些回贈，也是不少業主在原有罰息期過後即時申請轉按的原因。 以目前一般銀行提供的現金回贈率1.95%計，轉按貸款額HK$400萬，便可賺取HK$78,000。 翻按物業 江苏中南建设集团股份有限公司（000091.SZ，下称“中南建设”）董事长、实际控制人陈锦石，正面临自然人陈琳的实名举报。 另一個方法，就是存於銀行保險箱內，但實在銀行的保險箱長期也是供不應求，雖然每年收費約2,000元內，但並相信這關乎供應問題大於一切。
- 鉴定报告显示，中南建设出具截至2013年12月31日的财务报告中，中南置业少数股东权益4169.52元，与中南置业的账面反映的所有者权益总额一致，为85,092,182.61元人民币。
- 轉按其中一個重要理由是節省利息支出，例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低，業主便有動機轉按，以節省利息。
- 而且市場上有公司，例如中潤物業按揭，更針對居屋、夾屋或租置計劃的業主，推出有關的「業主私人貸款」，即使未補地價的業主也可以申請。
- 惟甩名後物業將重新上鎖3年，期內賣樓須繳付SSD稅，3年鎖期是以臨約日期計算。
- 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。
完成甩名後，最快3個月後可以轉按到新銀行，用高估價盡套。 儘管3個月便轉走須歸還現金回贈給舊銀行，但新銀行亦有現金回贈，因此總共只須付數千元律師費。 假設丈夫甩名給太太，即使太太本身已有物業，由於是近親轉讓，甩名的印花稅仍是用舊稅表計算，而非15％。
翻按物業: 問題6: 經濟下行及疫症打擊下，銀行會否收緊「按揭成數」?
若使用調配分售機，放入預先製備的配料製造軟雪糕以供直接零售，亦須申領冰凍甜點製造廠牌照。 若在根據 《 食物業規例 》 ( 第 132X 章 ) 的規定獲發牌照的食肆內製造冰凍甜點，供顧客在食肆內食用，則無須另行申領冰凍甜點製造廠牌照。 在舉行公開活動 ( 例如展覽、表演、運動比賽、演唱會等 ) 期間，以臨時攤位 ∕ 小食亭形式，翻熱和售賣預先煮熟食物以供在場外食用，短期經營的食物業，必須在開業前向食環署署長申領臨時食物製造廠牌照。 請注意：臨時食物製造廠持牌人只可在處所內售賣由持牌食物製造廠或其他合法來源供應的預先煮熟食物，除了用電翻熱食物外，不得在處所內烹煮食物。 如果本身你有承造按揭，固然影響並不算太大，因為在還清按揭貸款前，該份樓契也會抵押在銀行上，變相成為一個保存樓契的方式。 由 2010 年 2 月 12 日起，如業主立案法團或任何人士，為其本人或代他人就任何公用地方的使用權收取租金，該收取租金者會被視為有關公用地方的業主，須申報收入和繳稅。
- 因撤銷註冊或清盤而解散的公司不可以行政方式恢復公司的註冊。
- 由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款，所以貸款年期與一般按揭相若，可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡)，而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以貸款金額主要受物業價值而定。
- 【按揭攻略】納米樓上會申請知多啲 納米樓是指實用面積200呎以下的住宅單位，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。
- 請留意，本文是假設持現契物業為退休長者，但文中的概念是適用於任何現契持有人。
- 有物業的父母，若想幫子女上車，其實相對容易透過按揭套現資金，資助子女俾首期。
伽瑪按揭轉介的合作機構包括各大銀行，為客戶提供最全面的《物業二按》服務，為客戶解決資金周轉的各種困難，爭取最優惠按揭方案。 物業按揭又稱樓宇按揭（簡稱樓按），環球信貸爲你提供兼備成本效益及借貸彈性的樓按服務，囊括物業一按、二按及轉按，助你輕鬆以樓按進行現金周轉。 翻按物業 金管局在2020年8月宣布，放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施，按揭成數上限上調10%。 如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來40%上調至50%；而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。
