同理，如果你希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，經由俗稱「甩名」的程序，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。 至於先買後賣方面，業主在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，即無法在購買800萬按揭以下、免壓測借盡9成。 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。 這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。
恒生的換樓計畫設預先批核服務，客戶於出售現有物業及購入新物業前，可預知獲批的換樓過渡貸款及新物業的按揭貸款金額；非恒生按揭客戶亦可申請計畫。 關穎嫺指，推出換樓計畫主要是回應換樓客的需要，讓他們有足夠資金應付購買新物業的首期。 過渡貸款屬為期6個月的短期貸款，與新物業按揭貸款分開計算，客戶申請過渡貸款時，必須同時出示現有物業及新物業的買賣合約。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳坦言，市場對換樓過渡貸款需求向來不大，現時恒生新推的換樓過渡貸款，注入新元素，令計畫較以往更具彈性，貸息亦較吸引，相信旨在吸納新的按揭客戶。
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近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ 此外，嘉里建設於屯門滿名山早前錄終止買賣的四個單位大幅提價重售，加幅由23%至35%。 其中，5座16樓D室，面積406方呎1房單位，今次加幅達35%，售價由519.1萬元升至698.3萬元，呎價由12,786元加至17,200元。 新地代理總經理陳漢麟表示，PARK YOHO 樓換樓過渡貸款 Genova將設購買2伙至3伙單位(最多購買3伙)的A組；以及購買1至2伙單位的B組。 A組買家優先認購，需最少認購1伙價單售價850萬元或以上的單位。
先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。 這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 銀行不會提供所謂「過橋貸款」，只可以用其他名義借貸，比如私人貸款之類，並要業主另行出具貸款文件，不會像過橋那樣順利過渡。 當時筆者要出示舊樓賣出的臨時買賣合約正本，才得以新造按揭。 這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數，繼續暫住原先單位，省卻一筆搬遷的費用。 不過，陳超國指，很難說新買家是否願意讓舊業主暫租住原有物業，因新買家會有自己的自住的需求，如為新居進行裝修，未必一定配合到舊業主的要求，故舊業主需要跟新買家商討相關事宜。
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申請按揭時，銀行除了要求準業主在申請表上申述「首期資金來源」，包括「儲蓄存款」、「出售資產」、「由第三者送贈」、或是「借貸」。 另外，陳小姐亦會為新購物業申請按揭貸款，以1000萬的樓價計算，可獲得500萬按揭貸款，連同上文提及的橋樑貸款，兩筆貸款共890萬。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 樓換樓過渡貸款 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。
當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 你可在簽署新居買賣協議的二年內，或在簽署出售舊單位樓契後的兩個月內，連同證明文件向稅務局，提交退稅申請。 先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。 至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。
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換樓過渡貸款在市場上不算普及，銀行之間的審批准則、批出之條件、還款期限亦有不同，有需要利用過渡貸款進行新舊物業交易的換樓人士應先向銀行仔細了解有關細節。 申請換樓按揭過渡貸款主要分四大步驟，第一步是購入新物業前，提早向銀行申請換樓貸款及新物業貸款金額；第二步就是在簽署臨時買賣合約（包括現有及新買物業）後，最遲於新物業成交前一個月，正式申請換樓貸款及新物業按揭貸款。 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 此過程無關「先買後再賣再退回印花稅」的程序，因為申請人當時事實上持有兩項物業，原則上必須以非首置客身份承造物業按揭。
- 中潤先借出$1,000萬讓李小姐購入海怡半島，而她無需等到新物業完成交易，隨時都可出售太古城舊物業。
- 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。
- 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。
- 以原有單位買家的情況，他現時有3個可行方法：其一，找另一個有實力的擔保人；其二，籌集多些首期，盡量減低貸款額；其三，嘗試向財務公司申請短期貸款，待擔保人日後收入回復正常再轉回銀行按揭。
- 恒生昨日推出為換樓人士而設的「好預算」換樓計畫，為準備換樓的業主，於完成售出現有物業前，提供一筆過渡貸款作為購買新樓的首期。
換樓計劃只適用於住宅物業及以個人名義申請之按揭計劃及不適用於「居者有其屋」、「租者置其屋計劃」、「按揭保險計劃」、工商用物業、車位按揭及附有任何形式二按之按揭計劃。 兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。
樓換樓過渡貸款: 換樓貸款: 按揭比較注意事項
假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約（下圖）。 雖然坊間有些新做法，例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款，或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日，但這些都不是一些很穩健的做法。 樓換樓過渡貸款 首先，所謂「必買必賣」，一日未到正式成交日找尾數，就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢，如果要嘈到上律師樓處理，又可能會是一筆額外使費。
- 一般而言除非人工超高，擁有3層樓或以上業主，如果想轉按很難通過壓力測試；但若果其中一層轉按至定按計劃，由於該層樓毋須通過壓力測試，入息要求便會降低，可以套現更多。
- 如果樓價有下跌趨勢，先賣後買會較適合，可先賣出原有物業，再趨樓價續跌時入市，以低價買入新物業。
- 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。
- 上述計劃適用於住宅物業，同時接受現按於任何銀行之現有物業申請，貸款期最長達6個月。
- 換樓人士要留意，金管局對於不同樓價的按揭成數限制只餘下兩大層級，以1,000萬元為界線，1,000萬元或以下物業按揭最多可以借60%，1,000萬元或以上的物業按揭最多只能借50%。
- 貸款及按揭須受貸款及按揭文件所列的條款及細則所約束。
- 若您能找到暫住的地方，先賣後買是個較低風險的方法。
- 客戶提交現有及新購物業的正式買賣合約後，銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。
由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 任何人士所繳付的居所貸款利息，只可從應課薪俸税入息或從個人入息課税入息總額中扣除。 樓換樓過渡貸款 因此，申索人必須是一名個人，有關物業必須以其個人名義購買及用作其居住地方。 由於發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。 但根據稅局規定，要「自住」物業才可申請，而「自住」界線就以入伙一刻計起。
樓換樓過渡貸款: 樓換樓過渡貸款
另外，該銀行會接受現有物業按於其他銀行之申請，在還款期內(半年)只需繳付利息(息口為P-2.5%，P為5%)，如想先計算清楚該行亦有提供預先批核服務及計劃適用於一、二手物業，比過往類似的計劃更具彈性。 至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。
必須留意的是，並不是退回全數15％，而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。 如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％-4％」的印花稅額。 過渡貸款咁重要，《東網》梗係要詳細介紹點做，主要分4大步驟，第一步係購入新物業前，提早向銀行申請換樓貸款及新#物業貸款 金額。 （二）新物業所需首期金額（一般為樓價估值40% — 50%，按香港金融管理局新規定的物業按揭成數/ 貸款金額上限計算）減訂金（最少為樓價之10%），以低者為準。
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此外，購買的車位須為擁有人自用，並與有關住宅位於相同的發展物業內，以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。
他表示，200呎上下的小單位，佔市場10%，包括近10年落成的納米樓，以及樓齡30年以上的唐樓單位及村屋，其中納米樓樓齡新，具一定升值潛力，亦是首次置業人士的熱門上車盤，年輕人借足9成按揭，由父母交首期晉身業主。 他指，若未來銀行不做納米樓或小單位按揭，除打擊一手樓市令市民難於置業，亦影響市民「換樓鏈」，估計整個小單位二手市場將蒙受災難式影響。 必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。
樓換樓過渡貸款: 成交期 – 居所真空期
中原按揭董事總經理王美鳳則相信只涉及個別銀行，因為納米樓按揭仍有一定市場，她指過去中小型銀行曾因應自身資金調動及業務發展而承做個別物業的按揭，就算有個別銀行停做，亦不會有太多銀行跟隨。 對傳出個別中小型銀行醞釀不做納米樓按揭，香港房地產代理業聯會榮譽主席郭德亮表示關注，擔心大型銀行跟風，將「禁令」推廣至全港所有面積200呎以下的小型單位，屆時業界將「無啖好食」。 去年本港二手樓成交逾5.6萬宗，但郭德亮指，近日受疫情及未能通關影響，二手樓交投淡靜。 相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。
恒生昨日推出為換樓人士而設的「好預算」換樓計畫，為準備換樓的業主，於完成售出現有物業前，提供一筆過渡貸款作為購買新樓的首期。 最高貸款額為現有物業出售價或估值最多70%再減出現有按揭貸款尚欠餘額，又或為新物業所需首期減去已付訂金，以較低者作準。 一般而言，換樓過渡貸款息率介乎P至P減1厘，中銀香港（2388）去年推出這類貸款息率優惠時，貸息最低是P減1.75厘。 恒生個人貸款業務主管關穎嫺則表示，現時的換樓過渡貸款息率看齊新做按揭利率。 恒生目前的按息為P減2.4厘至P減2.85厘，實際按息視乎個別情況而定。 樓換樓過渡貸款 至於該行推低息換樓過渡貸款會否引同業仿效，她只稱，要視乎同業本身的決定。
樓換樓過渡貸款: 還款計劃
不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。 有意換樓人士記得要了解清楚賣樓、買樓的程序及陷阱，避免「落錯車」的風險。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。
樓換樓過渡貸款: 提供短期貸款 還款方式靈活
銀行一般只會接納現有按揭客戶申請過渡貸款，借款人亦需同時於該銀行申請新購物業的按揭。 樓換樓過渡貸款 換樓貸款的還款期一般是不可超於三至六個月，當原有居所買賣完成，借款人便需清還全數換樓貸款金額。 是次的「過渡性貸款」有其特別之處，現有物業之過渡性貸款和新物業的按揭貸款會在同一銀行辦理申請，而過渡性貸款的供款並不會計算在供款佔入息比率內，故不會影響新物業按揭之批核。 另外，該銀行會接受現有物業按於其他銀行之申請，在還款期內（半年）只需繳付利息（息口為P — 2.5%，P為5%)，如想先計算清楚該行亦有提供預先批核服務及計劃適用於一、二手物業，比過往類似的計劃更具彈性。 短期過渡貸款為銀行帶來的利潤不多，很多時銀行是為着吸納新按揭客戶而經營這類貸款，故借款人須同時向該銀行申請新居按揭。 由於換樓貸款僅作過渡之用，故銀行會要求借款人出示已賣出舊居之合約，貸款期限便截至舊居成交日，用家收妥樓價尾數後便須清還全數換樓貸款金額，但當中不可超逾6個月。
樓換樓過渡貸款: 按揭工具及資源
自2011年政府收緊中價物業開始，筆者早已預期細價及豪宅物業呈兩極化走勢，並建議有意換樓的置業人士遇上心儀的物業，而供樓負擔能力又許可，不妨考慮升級置業。 現時有能力進場的買家，一般財政實力較雄厚，隨着近年物業不斷升值，對於本身持有物業的業主亦累積不少財富，當中有部分會因為家庭成員增加或想改善生活質素而計劃升級置業。 整體而言，先賣後買可套現足夠資金去買新一層樓，較適合資金有限人士；先買後賣則可讓新舊物業無縫交接，較適合資金充裕人士。 各位換樓客應了解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。
樓換樓過渡貸款: 貸款優惠
成功申請預先批核之客戶需於簽署買入新物業及售出現有物業之臨時買賣合約後，作正式按揭貸款申請及補交文件作批核用途。 換樓計劃之貸款期最長為6個月或截至現有物業之成交日(以較前者為準)。 客戶須於貸款期內每月償還利息，並於還款期完結當日清還換樓計劃之本金。 李小姐本身住在太古城，由於即將退休，打算之後搬到海邊享受退休生活。 她在鴨脷洲海怡半島看中了一個樓盤，原本計劃一賣一買，則只需補差價約$200萬。
銀行亦不會輕易用「過橋貸款」借出款項以備作為下手物業的首期。 最後要注意的是，借貸人如果在過渡性貸款的還款期內（即6個月）未能成功出售原有單位，則會有可能同一時間負擔兩個物業之按揭及過渡性貸款之還款，並且需要冒被銀行Call Loan（收回貸款）的風險了。 ，若然在換樓期間，新居的成交期早於舊居交樓收款日期，導致置業人士未能運用已賣出單位的資金支付新居首期或樓價尾數，這種短期性質的換樓過渡貸款便可解決新舊居交易銜接上資金周轉的難關。
陳超國分析指，現時市況正下調，搵買家不易，二手盤成功售出不易，但目前市場新入伙供應多，買樓反而較為容易，故最好先賣後買。 一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有足夠時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 這種方式的優點，是先買新物業，後賣舊物業，換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業，只需搬遷一次。 賣樓後，換樓客未必能即時入住新樓盤，換樓期可能需要租樓，或暫與家人、朋友同住。 火險及家居保險由中銀集團保險有限公司(「中銀集團保險」)承保，本行為中銀集團保險的保險代理之一。
樓換樓過渡貸款: 表: 一手樓供款 (可負擔水平)
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信貸評級分為 10 級由 A 為最高 J 為最低，普遍評級低過 H 的申請人都較難取得銀行的貸款批核。 另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。
A.一旦買入新物業後一年內，仍未能賣出原有物業，便難以退回多付的稅款。 但業主會否因此而減價賣樓則難說，因要計算多付的稅款數額是否高過減價金額。 當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。 第一，如果換樓首期需透過舊樓套現才能獲取，就記住要穩妥一點，務必要等舊有物業的買家了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後，才落實購入新物業，否則一旦舊有物業買家撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，而撻訂收場。 或者另一個穩妥的做法，就是在出售舊有物業時，在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才是對自己最保障的方法。