針對市區老化問題，特區政府2017年委托市區重建局（市建局）展開研究，探討油麻地及旺角兩區土地使用效益及復修模式，希望以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。 市建局於同年5月展開名為「油旺地區規劃研究」項目，研究涵蓋範圍約為212公頃，涉及大概3,300座樓宇。 八文樓重建時間 歴經4年研究，市建局終於在去年9月28日，將報告提交立法會發展事務委員會，市建局提出的油旺改造鴻圖大計才正式曝光。
「糖水雄」在八文樓之一文景樓開業30多年，老闆雄哥也是八文樓的老居民，見證大時代變遷：店門前由海景變地盤景，區內夜生活由盛轉衰，其「斯文」客人竟是被警方追捕的賊王季炳雄。 對於該店或受重建波及，雄哥打算順其自然，退休告別渡船角；其兒子則冀以活化形式保留八文樓，而非以千篇一律的商場及豪宅取代。 在八文樓周圍物色適合地皮，例如文昌街公園，合併後成為西九龍綜合發展區，地盤面積由1.5公頃，大增至5公頃，新發展區地積比達12.25倍，住宅單位總數由3285個大增至6500個。
八文樓重建時間: 增加地積比率吸引發展商
他批評屋宇署去年7月已接獲求助，但只進行基本巡查，法團無奈只有自行臨時加固，最後雖安裝了兩條俗稱「千斤頂」的鐵柱支撐外牆，但樓宇始終日久失修，恐成「倒塌計時炸彈」。 倘若計劃全面執行，位於水渠道的「金魚街」、亞皆老街先達廣場，以及旺角街市周邊的市集，未來都有可能消失。 事涉一個社區的巨大變化，只花費一周時間便由特首「一錘定音」，這種做法連跟政府打交道多年的區議員也感到驚訝。 有學者則認為，更新的目的是要令舊區「升級」至更加宜居，跟增加房屋供應並不存在必然關係，但同意政府應更着力「更新」其他「老地方」，讓香港走向另一個新階段。 中原地產胡鴻洲指，資深投資者有感年事已高，近日陸續減持旗下物業，當中包括7戶佐敦八文樓，單位實用面積由565平方呎至850平方呎不等，全數連租約，每月租金由19,800元至28,400元，現時叫價580萬元至880萬元，預計租金回報率2.9厘至4.6厘，回報十分吸引。 然而，面對市區更新愈來愈難的困局，政府應積極解說，並邀請不同持份者共同制定新的遊戲規則，以釋除社會疑慮。
【大公報訊】佐敦「八文樓」在市區重建局的《油旺地區研究》範圍內，由於現時已「用爆」地積比率，重建價值不高，故多年來未能啟動重建。 市建局早前建議將「八文樓」與附近地塊整合，作大規模重建，增加重建誘因。 八文樓重建時間 市建局昨日表示，「八文樓」建築群內的多個業主立案法團，已參加由市建局集中管理的多項樓宇復修資助計劃，正籌備維修保養工程。 市建局在油旺地區研究提出5個「發展節點」，除了「八文樓」，另外4個都會成為「接收地盤」以地積比轉移方式重建發展，分別是水渠道、亞皆老街、旺角街市、果欄。
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因此，「油旺研究」建議將整個發展節點規劃重整，重建後可提供住宅、商業、文化藝術及休憩的綜合發展項目，提升項目可行性。 八文樓重建時間 八文樓重建時間 這次重建計劃將「八文樓」以及附近適合地皮例如文昌街公園，都一同納入「西九龍門戶綜合發展」，建議發展為甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 地盤面積由1.5公頃增加至約5公頃，住宅單位總數，由目前約3200個，增加到6,500個，發展規模絕對可以媲美觀塘裕民坊重建計劃。
本網記者（24日）今日到文苑樓1樓視察，已見有警員正圍封涉事地點調查。 外交部發言人汪文斌周一表示，中央外事工作委員會辦公室主任王毅將於2月14日至22日訪問法國、意大利、匈牙利及俄羅斯，並應邀出席第59屆慕尼黑安全會議。 汪文斌指，王毅將在中國專場活動上發表演講，闡明中國將始終堅持走和平發展道路，並結合會議主題就重大國際問題介紹中方立場。 他並宣布，國務院副總理孫春蘭將於2月15日至22日訪問南非和希臘，並舉行中南高級別人文交流機制第三次會議。
八文樓重建時間: 油旺變天｜八文樓重建藍圖曝光 地標式綜合發展區 創200億收入
今次市建局能釋放八文樓潛在價值，將其變身西九的重要招數，正是轉移地積比率。 八文樓重建時間 事實上，現時油旺區內的道路佔據超過四成的土地面積，比一般新市鎮的一成半到兩成高得多，若然適當重整街道，可大幅提升土地使用效率。 根據市建局的資料，樓齡達50年或以上的樓宇平均每年增加600幢，到2046年全港將會有近3萬幢老年樓宇，但市建局每年開展的重建項目平均不足100幢，就算計及私人重建，仍不足以推動舊區更新。
不過，於2014年因4間發展商入標價遠低於「入場費」80億元，加上發展商在招標期間擔心工程風險令上蓋建築期延誤，從而引發超支問題，項目曾流標收場。 故再作第二輪招標時，市建局作出調節，容許發展商「拆細」單位，以減低不明朗因素，結果由信置及華置投得，信置佔9成股權。 市建局公布未來5年重建大計，目標開展10個新項目，當中包括油旺研究項目，料可提供逾1.34萬個單位。
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市建局表示，「八文樓」密度超高，現時的總地積比率已高達17倍多，遠遠超出現行分區計劃大綱圖及建築物條例許可的樓面面積上限，若以現行機制重建，重建後的住宅單位數目會大幅減少，缺乏效益。 除此之外，市建局又提出放寬彌敦道兩旁商業樓宇地積比，由12去到15，提供誘因吸引發展商重建。 另一招是整合街區，油旺有44%面積是道路，透過封閉道路，改作行人路或休憩用地，便可以分配樓面面積給各地塊。 繼觀塘市中心重建之後，市區重建局另一大型重建項目油麻地及旺角即將推行，預料會率先推行佐敦「八文樓」項目。 中原地產香港高鐵站分行經理胡鴻洲表示，市建局早前公布有意將「八文樓」重建成西九龍另一個地標式的綜合發展區，令佐敦「八文樓」再成市場熱話。 有資深投資者趁「八文樓」在市場聚光燈下，罕有地貼市價放售7伙「八文樓」，叫價合共5,228萬元。
- 觀塘重建項目地盤面積超過57萬方呎，共分五期發展，第一期住宅項目發展成今日「觀月．樺峰」，而第二及第三期發展成今日「凱匯」，將提供約2000個住宅單位及約20萬平方呎商場。
- 市建局的「油旺地區規劃研究」，建議把兩區分為5個「市區更新潛力地區」，其中建議把旺角東及西發展為「動力商貿區」。
- 韋志成說，油旺研究建議引入新的規劃工具，包括：一、容許住用及非住用地積比互換；二、地積比轉移；三、整合街區。
- 其中水渠道「金魚街」項目，包括要將現在的暗渠「重光」，重現一條由花墟到康民角（即金都大廈附近）的「城市水道」。
市區重建局去年9月發表《油麻地及旺角地區研究》，當中亦包括重建八文樓，建議將整個節點作大規模的規劃重整，合併八文樓及節點範圍內道路和毗鄰政府土地，以提供一塊大型發展用地。 不過，「油旺研究」至今未有時間表，而八文樓持續老化，市建局稱建築群內多個法團已經參加多項樓宇復修資助計劃，正籌備維修保養工程。 市建局自2017年起研究重建油尖旺部份區域，早前提出市區更新大綱發展概念藍圖方案，其中位於佐敦、有超過50年歷史的「八文樓」及附近適合地皮將以地積比轉移方式落實重建，計劃興建逾400米的地標建築，混合甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等用途。
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夾雜在狹窄的街道和古建築物之間，有不少民居和商住樓宇，其中有新建成的新式住宅樓宇，也有老舊的唐樓，以及少數荒廢了的空地，長滿了各類植物和雜草。 屋宇署發言人回覆香港文匯報查詢時表示，經油尖旺民政事務處轉介，昨日已派員到文苑樓一樓23室巡視，雖未能進入涉事單位，惟從室外視察發現單位外牆有若干裂縫，情況與今年初相若，但認為不會對樓宇整體結構造成影響，亦無明顯危險。 特區行政長官林鄭月娥去年10月在施政報告中指出，本港樓齡達50年或以上的私樓，過去10年已由3,900幢增至8,600幢，加上全港近5,000幢「三無大廈」日久失修問題，故須從多方面加快重建更新步伐，樓齡逾50年的「八文樓」便屬市區重建局「油旺研究」重建範圍之一。
有驗樓師認為，涉事地點有倒塌危險，嚴重更可引致「骨牌式倒塌」，建議當局盡快處理；當區區議員則指，涉事位置雖被納入油旺研究，惟重建之路仍遙遙無期。 不過，今次市建局破天荒運用轉移地積比率為舊區重建開路，若落實勢令該區的規劃大變身，特別是八文樓因地理上鄰近高鐵站及西九，發展潛力獲得釋放。 地積比率是用作計算樓宇的總建築面積與地盤面積的比率，每個地段及建築物都有相應的地積比率，通常住宅的地積比率最高約8至10。
八文樓重建時間: 旺角
因此市建局早前向立法會提交「油麻地及旺角地區規劃研究」，當中提出多個新的規劃工具，希望提高重建項目的財務可行性。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 韋志成表示，未計劏房，八文樓現時有約3200伙，佔地1.5公頃，以現行地積比率9倍計，重建僅能創造約2000個單位，比現有還要少千多個，以重建成本達600多億元計算，要倒蝕300多億元。 韋直指市建局現只有500多億元資產，單靠局方無可能完成八文樓重建，須靠私人市場力量。
- 在「轉移地積比」以外，韋志成稱新規劃手段還有兩招，包括容許重建後的新大廈，可互換住用及非住用（商用）地積比；還有「整合街區」，永久封閉區內橫街窄巷至少兩成，改建成更多行人路及休憩地。
- 另外，在油麻地方面，亦有兩個地段被劃作「市區更新」，分別為油麻地果欄一帶，以及渡船角「八文樓」的全部8幢住宅大廈。
- 市建局自2017年起便著手研究重建油尖旺部份區域，早前才完成的「油旺重建規劃研究報告」，提出市區更新大綱發展的概念藍圖方案，主要可分為4大發展方案，包括興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，將佐敦「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等等。
- 他提出以地積比率轉移及整合街區發展，將其「剩餘」地積比取出，轉移予有重建潛力的地盤。
- 令他最憂心的是，由於涉事單位為騎樓1樓，若有倒塌，或會出現骨牌式塌樓，樓上單位亦會遭殃。
- 雖然未有具體嘅發展細節，不過有關心基層生活嘅團體就擔心，呢個地區好似基層家庭同劏房戶，舊樓重建之後，樓價應該大升，遠超過基層家庭嘅負擔能力，變相加劇香港房屋問題。
- 隨著市建局的油麻地及旺角重建大計公布後，有望大玩地積比率，為舊區重建營造新出路，當中本為重建「蝕本貨」的佐敦八文樓，更有機會華麗轉身。
- 該處亦可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途，重建規劃與觀塘裕民坊相若。
特首林鄭月娥在《施政報告》中提出「明日大嶼」計劃，提出在大嶼山東面的中部海域，填海造地1700公頃的願景。 在林鄭月娥之前提出「強化東大嶼都會」計劃的團結香港基金認為，中部海域填海得來的大幅土地，可用於安置舊區居民，有助推動舊區重建。 陳學鋒說：「『星鑽』的重建，歷時11年，過程艱難，要用『尚方寶劍』處理業權問題。」陳學鋒所說的「尚方寶劍」是指市建局收購舊樓可以不設收購下限，亦即收回的業權不足八成，也可以透過「土地收回條例」收回土地，而一般的私人發展商，則需要收回八成業權，才能申請強行拍賣。 餘樂里、正街的這一重建項目，涉及80個業權，市建局當時透過協商僅收回61個業權，佔全部業權的76.25%，最終透過「土地收回條例」成功處理了業權分散難收回的難題，而私人發展商這方面難以媲美。 「這裏三棟唐樓，私人發展商早就想收購重新發展，但七個業主只找到了四個，直到今日未能重建，發展商僅以兩年租約，出租給我們。」陳女士在第二街98號地舖經營建築材料店，三棟相連的唐樓，拆了一棟，另兩棟只剩樓上有幾名劏房住客，地下店舖也只剩她一家。 韋志成解釋說，「八文樓」有多條馬路，重新整合地盤可用盡空間，面積可由現時1.5公頃增至5公頃，透過地積比轉移計算，可建單位變成6500個，重建可行性大大提高。
八文樓重建時間: 地盤可擴張至5公頃
韋志成指，是次深水埗地區研究涵蓋的範圍約有130公頃，涵蓋深水埗舊區一帶，東至巴域街及大埔道、南至界限街、西至西九龍走廊（通州街），以及北至興華街，當中約有1,800多幢私人樓宇，樓齡超過50年的樓宇佔比例高達近70%。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 孟加拉籍人士Manik兩年前在上址經營雜貨店「Jordan Mart（HK）Limited」，指店舖收入足夠養活一家四口，亦有聘請南亞人在店內幫忙。 他稱從其他街坊口中獲悉這裏即將重建，但不清楚計劃詳情及細節，擔心一旦重建，八文樓十多年來建立的少數族裔網絡將會毁於一旦，雜貨店亦無法負擔新租金，表明若政府部門沒有交代重建計劃如何讓租戶有充足時間準備，絕不會主動遷走。 他稱留意到政府有意重建上址，他擔心負擔不起重建後的商舖租金，連帶聚居上址的少數族裔居民亦告消失，全盤生意變相「清零」，但他知道少數族裔難在本港社區表達個人意願，「We can’t say no」，只能默默接受政府一切安排。
該大廈環境密集，因地積比率已高達約17.6倍，未計及劏房已有3200多個單位，若重建受影響居民不少。 對於有指重建計劃新供應的土地，部分會預留給首次置業人士「上車」，施永青同意這項措施：「點解首次置業一定要住新界？首次置業買不到市區是沒有道理。」施永清認為不少首置人士受樓價所限，只能在新界「上車」，但如果發展項目有政府參與，就可以讓他們在市區「上車」。 筆者經過八文樓附近的地產鋪，發現高層向海單位動輒過千萬，一般單位亦以數百萬起跳，而八文樓有3200個單位，單是收購成本已過百億。 現今市區住宅地積比最高只是10倍，換句話說，八文樓重建後的單位數目將會比現在大幅減少，根本沒有可能收回收購及建築成本。
八文樓重建時間: 政府搶人才與扶貧開6首長職位 議員促謹慎使用公帑
地積比率轉移，可以是同區或跨區轉移，但因同區地價通常較接近，故較適合套用此方法，好像現在的油麻地及旺角重建計劃。 而地標式地盤將命名「接收地盤」，市建局去年完成油旺重建研究後，建議區內可建至少5座摩天大樓，全高過朗豪坊的樓高255米；分別擬座落於太子水渠道、旺角街市、油麻地果欄及渡船角一帶。 八文樓重建時間 這些地盤的建築密度獲准增加，容許跟「送出地盤」的建屋容量合併，最多可獲額外建築面積上限兩成。
八文樓重建時間: 歷史
市建局在油旺研究報告中，提出幾大主要區域作為重點重建區域，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展等。 韋志成表示，有四種情況的地盤適合成為「送出地盤」（見附表），「接收地盤」則是擬議增長或增加發展密度的地盤，例如油旺研究建議的五個「發展節點」，「指定接收地盤」可接收的地積比，最多是接收地皮樓面上限的20%。 就地積比轉移，操作方法是把受規劃限制或重建潛力非常有限的「送出地盤」的樓面面積，轉移到策略性位置的大型重建「接收地盤」，以增加重建潛力。 中原胡鴻洲稱，屋苑近期交投增加，估計是有買家博收購而入市，業主見勢亦即時反價及封盤，現時即使有客亦未必有盤，市場僅餘5至6個買賣盤，並以大面積叫價逾千萬元的放盤為主，細單位放盤就嚴重短缺。 政府有意放寬舊樓強制拍賣門檻，以增加住宅供應，市場憧憬該類物業價值將水漲船高，故隨即被炒起。 個別地區舊樓交投急增，佐敦文華新村（又稱八文樓）於10至11月期間，已錄至少19宗買賣，最高成交呎價已逾一萬元，交投量之多料為近年罕見。
