所謂發展商按揭,無論是一按或是二按,實際都是藉相關財務公司提供。 申請二按必須得到一按銀行同意,並且因為涉及銀行,故必須進行壓力測試。 如果想購買用途為「出租」的物業,即使目前未有租客,業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭,將預期租金收入當作個人入息。 由於沒有實質租約,一般會以預期租金六折來計算入息。
疫情下為減輕私樓租戶負擔,財政預算案建議推出住宅租金開支扣稅,薪俸稅和個人入息課稅合資格納稅人申請,沒持有住宅物業,便可申請,每年上限100… 業主不想打釐印,主要有兩個原因,第一是想慳錢,不想報稅。 因為當租約打釐印後,稅務局便會有物業出租資料,業主需要就此每年申報物業稅,物業稅率高… 隨著香港開始跟隨美國加息,金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求,假定升幅要求由3厘減至2厘,最低入息要求現時計降低約1成,入巿門檻即時降低,對樓市起正面推動作用。 尤其是在未得銀行同意,借入了二按;如此人斷供「二按」,提供二按的機構,亦無從行使止贖權。
二按一上: 物業甩名後買入第二間物業,其後轉名予配偶再買另一物業,無限輪迴避稅是否可行?
部份銀行承做甩名按揭,毋須雙方提供臨約,業主可於獲批按揭後,自行到律師樓再做轉名合約。 整個甩名過程最快可於1至2個月內完成,主要取決於律師樓的處理速度,因銀行批核按揭只須1至2個星期。 甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內,由律師樓支付。 二按一上 若一個月內銀行未能批出按揭,雙方只要重簽另一張臨約便成。
如果樓價超過1,000萬元,又或是申請人未能成功申請按保,而需要尋求二按,銀行大有機會以舊有的「壓力測試」去審視供款人的還款能力。 按規定,若申請人的一按加上二按後,總供款不可逾月入50%。 因為按揭的本質為一種「抵押」,當業主將物業的業權抵押於銀行,才可獲物業貸款,而業主如果供斷或違反任何抵押條文,哪銀行有權沒收抵押品,即收樓。 房地產數據及研究中心數據顯示,五月份一手住宅註冊宗數為1,560宗,按月上升接近五成。
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壓力測試是金管局對銀行按揭的風險監管措施,在壓力測試下,以按揭申請人按揭息率增加2厘的情況下計算,供款佔入息比率不得高於月入 60%,確保借款人即使在利息增加時,都可以有足夠負擔能力應付按揭供款。 值得留意,此調查所得數字,僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款(即欠受訪機構的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值),當中並不包括涉及二按,而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款。 由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料,因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。 伽瑪按揭轉介的合作機構包括各大銀行,為客戶提供最全面的《物業二按》服務,為客戶解決資金周轉的各種困難,爭取最優惠按揭方案。 每間財務公司對二按的審批準則各有不同,但一般相對一按都較為簡單和寬鬆,只要認為借款人還得起,又或承造按揭的物業有承接力,都可通過二按審批。 但財務公司也會按金管局要求,為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。
「加按」、「二按」大不同 不少朋友常常混淆「加按」與「二按」物業套現,兩者寫法雖只差一個字,但意思卻很大分別。 二按一上 係呢個資金泛濫嘅年代,如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」,閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 坊間主流租期普遍為兩年,一般租期的首12個月為「死約」,「生約」為租期的第13個月至租期完結,除非租約有另外規定,否則租約期內業主不能加租而租客亦不能退租,任何一方違約都需要作出賠償。 另外,很多時租客及業主都不注重打釐印手續,萬一有紛爭,租約有機會不獲法律保障。
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轉按除律師費外,沒有其他費用,但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,一般都是1000元內。 但律師樓需要1.5至2個月處理,其中向舊銀行取樓契需要3星期。 如想加快進度,可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契,便能把時間縮短至1個月左右。 樓價升值後申請轉按,借盡按揭成數,償還餘下按揭後,餘額便能套現。 舉例,目前按揭餘額為300萬,樓價700萬的物業,轉按最多借6成,即420萬。 因此,便有120萬(420萬-300萬)可套現落袋,作為投資用途。
【疫市租樓】疫情影響下 能否要求業主減租或解除租約? 二按一上 受新型冠狀病毒疫情影響,經濟面臨下行壓力,部分租客因為疫情短時間內難以回港居住,加上收入與生活都面臨困難,期望業主能減租以共渡難關。 若然物業連同傢俬電器一同出租,租客要根據清單逐項檢查點算,並在租約內列明單位所有設施交樓時狀況,簽訂租約時,與業主「先小人後君子」訂明維修責任,列明傢俬電器等是否連單位一齊租出。 曾經有騙徒冒認業主,收到租客訂金後「自動消失」,建議新手租客簽訂租約前,一定要進行物業查冊,以確認單位出租人是「真‧業主」、業權是否完整,以免「中伏」。 回顧2021年,樓市依照大旺,二手居屋入市門檻較低,加上政府推行「白居二」,成為不少家庭的上車選擇。
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業主不要在衝動下決定,歡迎先聯絡我地,直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕,我們跟您做個詳細的分析后再決定也不遲畢竟買樓不像買菜,是要供幾十年的。 業主若在未得銀行同意下而擅自抵押手上物業申請二按,一旦被銀行發現是可以構成違約的行爲。 銀行有權利要求業主提供另外的資產來抵押、增加擔保人,馬上提高按揭利率、甚至向違約的業主立刻全數償還二按貸款。 公司資金周轉出現困難,為解決燃眉之急,決定將市值800萬的私人物業申請套現。
各案件由2017年至2019年初發生,涉及總金額高達6400萬元。 案件中,部分受害人僅被騙去數萬元手續費,但其中一名受害人被騙去款項後,對方亦沒有替他清還二按,最終合共損失282萬元。 由於受害人本身已有按揭貸款,加上受騙而借一筆大額款項後,令債務負擔更重。 涉案詐騙集團的銀行帳戶內共有1055萬元的懷疑犯罪得益,現已被凍結。 同類行動中,首次有公司註冊處參與,協助搜查一間涉嫌串謀的持牌放貸人,即財務公司。
二按一上: 【按揭擔保人】找按揭擔保人要注意什麼? 按揭擔保人風險一覽
如果真的有也只限於為銀行本身現有的按揭顧客提供二按服務。 加上同一個物業是不可能同時抵押給兩間銀行的,例如銀行A做一按、銀行B做二按,那是不可能發生的。 部份銀行的mortgage link戶口可與家人共享,個別銀行的mortgage link首年上限可達按揭餘款60%,高於一般的50%,申請人在選擇按揭計劃時可多加留意。 若購買樓花,即使罰息期已完結,亦需要入伙後才可申請轉按。 二按一上 最早可於入伙前3個月開始申請,到入伙後提取貸款。 如果發展商延遲入伙,業主亦須待入伙後才會提取貸款,並轉到新銀行。
除了發展商提供的二按高成數按揭,部份買家也會在購入物業後才向財務公司申請二按,但往往這裡貸款也未必讓一按銀行知道。 資金有限卻又希望置樓,往往需要透過財務安排來借取「高成數按揭」。 有人會選擇向按揭證券公司申請「按揭保險」;但部份則會選擇申請「二按」。 特別是一手樓,近年發展商的付款辦法也傾向提供類近上會安排,背後又需否通過壓力測試呢? 究竟申請「二按」有什麼需要注意、以及背後會產生什麼風險?
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但這些批核特快的所謂二按,有可能是未經銀行同意,又或實際只是一筆私人貸款,如同信用卡貸款,而非需要抵押物業的按揭服務。 樓宇一按、二按、轉按及加按套現,貸款額高達一千萬或九成按揭成數。 因應客戶要求,度身訂做最適合的按揭方案,讓您善用手上物業漲價升幅部份100%套現,獲取資金,靈活運用。 為何業主不向原本承造一按的銀行加大按揭成數/加按,而向另一家財務機構申請二按? 二按一上 原因是雖然單位已升值,但如果業主的薪酬沒有上升,過不了壓力測試,收入不足令業主有能力還款,銀行便不會批二按。
- 我做地產代理時,也會把業主的單位放在一些平台上,尋找租金。
- 單邊按揭與普通按揭一樣,需要借款人在律師樓簽署按揭契並於田土廳註冊。
- 進入出入境健康申報網站後,點擊「申報」確認條款後即可開始依次輸入個人資料﹑出入境資料﹑健康狀況申報、驗證碼,提交申報後即可獲得「黑碼」。
受害人受邀到中介公司辨公室處理違約問題,中介公司會轉介他們到持牌財務公司借貸還錢,更游說指可以額外多借一筆款項。 根據一按條款,借款人如需申請二按或再以按揭物業作抵押借貸,必須先獲得一按銀行同意。 很多時候,發展商如要為新盤買家提供二按貸款,一般已與銀行達成共識,換句話說,有關新盤買家可獲銀行同意申請發展商提供之二按。
二按一上: 選擇二按有何風險?
同時要留意租約有無列明誰負責維修費用,一般而言都由業主全費負責,若業主只負責部分,就要在租約上列明負責的範圍。 Tips:如果資金鬆動的話,可以一次交半年至一年租以表誠意,業主有機會給予折扣。 如果未能夠一次過預繳租金,亦可以向業主提議自動轉賬。 另外,有穩定工作有機會被視為好租客,可以提升議價能力。 因應自己喜好及需要,揀好地區之後,就要算一算首次租樓的開支。
如客戶拒絕簽署「正面按揭信貸資料庫」及「電子提示服務」的同意書,認可機構即對客戶進行較審慎的貸款準則,如降低其按揭成數、調高按揭息率,甚至拒絕批出貸款等。 由於選用二按的人士,要同時償還一按及二按的貸款,而且二按的息率一般較一按高,當香港進入加息周期,即將最優惠利率(P)向上調升,一按及二按的供款亦會同時增加。 而私下向財務機構申請二按的一群,有可能沒有通過壓測,加上息率一般比銀行高很多,屆時供款增加對此類業主的風險最大。 另一風險是,如遇上樓價回落,一按銀行若發現有業主未經同意下承造二按,銀行會率先向此類業主執行消極保證的權利,即要求借款人提早還款,借款人若沒有足夠現金,銀行便收回抵押物業拍賣。 因此,打算承造二按的人士,最好先得到一按銀行同意,及考慮清楚自身及加息期間的供款能力,以免被銀行收回物業。
二按一上: 注意事項七:養寵物與家電維修
同一個原理,業主可為同一個物業申請三按、四按等,但實屬少數。 二按一上 假設業主抵押了單位予銀行,十年後單位升值了,業主便可以向同一家銀行申請加按。 假設10年前單位以$600萬購入,借了五成,即是10年前已借$300萬;現在單位已升值至$900萬,$900萬的五成是$450萬。